中房協轉發丁祖昱樓市四季度：誰的窗口期？

發布日期：2014-10-09來源：中房協編輯：沈艷

[摘要]

　　昨天我在微信中講了，在眾多政策刺激下，四季度對于城市和企業來講可能是今年最好的收獲期。但我也強調，這次沒有普漲、猛漲行情，那么四季度到底是誰的窗口期，從城市、產品、企業和土地四方面解讀如下：

　　1、城市：四季度窗口期首先會體現在部分二線城市，其次為一線城市。從黃金周得到信息也是如此，部分二線城市表現良好，比如南京，在限購限貸放松的刺激下，市場迅速提升，成交量井噴;杭州在兩次限購放松和阿里上市效應的多重刺激下，也走進了小陽春;而今年以來一直表現比較穩定的武漢、合肥和鄭州也將有較好的表現。對于一線城市來講，由于限購短期內無法取消，其市場表現要稍遜一籌，但限貸放松對一線城市剛需和中高端物業的刺激也非常明顯。而三四線原本就不受限購的影響，限貸放松對他們的刺激不大(其房地產單價和總價較低，按揭依賴程度較低)，所以這輪三四線城市仍將面臨較大壓力。此外，這波調整也會有黑馬城市表現較好，特別是部分前幾年供求壓力相對較大但市場容量不小的城市，如無錫和常州，預計在四季度會有較好的表現。

　　2、產品：最大的窗口期將是一二線城市的中高端產品，其次一線城市的剛需住宅。從9月以來的市場表現來看也可印證，如杭州和無錫，120平米以上的中高端住宅周度成交比例呈現逐周上升的趨勢;另外一線城市中，剛需產品對貸款依賴度較高，這次限貸放松也將產生積極影響。而對其他非住宅類產品，整體影響較小，甚至對商辦改住宅類的產品而言，限購限貸的放松，反而是利空。

　　3、企業：四季度還將是品牌房企的窗口期。從我了解到的黃金周情況來看，保利、華潤等多個品牌房企今年國慶黃金周期期間的認購量相比去年同期翻了一翻以上。在當前市場回升的情況下，最大的受益者往往是品牌房企，再加上消費者對它們提價的預期，更會推動品牌房企的庫存去化。

　　4、土地：一二線城市住宅用地也面臨出讓的窗口期。從另一個角度看，政府推出相關政策，也是希望抓住今年最后一個季度的機會來完成土地出讓的指標。其中三四線土地消化周期明顯較長，因此，窗口期只存在于一線和部分二線城市，而且主要是住宅用地，特別是剛需和改善型住宅用地。

　　但是還需要提醒的是，這次市場走勢與前幾輪調整后的走勢有很大的不同，單純靠政策刺激只能解決一時的信心問題，并不能解決整體市場內在的供求矛盾問題。而且，窗口期也長短不一，也許部分城市10月之后窗口就將關閉，所以大家還是不能過于樂觀，抓住窗口期完成去化才是當務之急。

　　每日問答

　　Toro：丁丁，你好!有個疑問想請教。網絡有關文章指，這次中央救市是想轉嫁風險，理由是地方財政緊張，必須通過刺激房地產交易來獲得收入。文章一再宣稱，房地產泡沫即爆，所以才有國慶趁急救市的說法。你，怎么看?

　　答：我覺得這個提法不靠譜，今天政府穩定房地產市場有一系列原因，最核心的原因是通過房地產及相關產業的健康增長從而保持整體經濟的發展，并不是轉嫁什么風險，房地產泡沫也沒有想像中那么嚴重。

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