中國樓市的新結構時代

發布日期：2015-05-20來源：上海證券報編輯：張蘭

[摘要]

　　■中國樓市發展背景已悄然發生深刻的轉變，未來十年將出現兩個趨勢性的變化：一是居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變，住房市場會出現重大結構性調整。二是供求形勢由“供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，房價結構調整不可避免。

　　■ 較高的居民住房條件是中國夢不可或缺的部分，但三位一體的商品房開發模式更適合于大開發時代，難以滿足居民日益增長的住房品質需求。不改變住房開發模式而依賴單純的政策剌激，不能有效激發居民改善性住房需求，而只會使商品房非理性投機與結構性過剩更加嚴重。政策重點應及時順應市場形勢的轉變，以放開城鎮居民自建房為契機，重構住房開發模式，不斷提高居民住房品質，形成新的經濟增長點。

　　中國樓市發展背景與主線的歷史變遷

　　過去十年，在快速城鎮化與工業化浪潮的強力推動下，城鎮住房整體呈現供不應求的態勢，這是中國樓市發展的歷史大背景。一方面，大量農村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業大發展、經濟起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對應的是，我國原有的城市規模狹小、住房老舊，無法滿足爆發性增長的住房需求。

　　與供不應求的中國住房發展背景相適應，過去十年中國住房市場的發展主線就是多方擴大住房供給，緩解住房總量供求矛盾。解決“有房住”的問題是它的主要歷史使命。在這一階段，我國住房發展的成效卓著。大多數城鎮居民家庭都擁有了一套以上商品住房，還有不少家庭擁有多套商品住房。很多進城務工的農民家庭，也在其流出地縣城或地級市購置了一套以上商品住房。但該階段在住房大發展的同時，也產生了一些負面效應，如房價飛漲、住房投機盛行及泡沫堆積等，受到各方的批評。

　　未來十年，中國樓市發展背景正在悄然發生深刻的轉變，“結構性過剩與結構性短缺并存”將取代“總量供不應求”成為未來十年中國樓市發展的大背景。

　　住房“總量供不應求”時代已經淡出，“結構性過剩”時代已經到來。城鎮化與工業化作為過去十年住房市場發展的超級引擎，目前都處于減速狀態。經濟增長進入 “新常態”，城市經濟結構正面臨巨大的轉型升級壓力。由于收入增長決定人口流向，經濟減速也意味著城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退燒的同時，中國城鎮住房卻已經累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別是一些三、四線城市，商品住房積壓現象已經很嚴重。2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經趨于寬松，但住房市場仍然在主動下調。這表明，住房市場形勢正由總量供不應求進入結構性過剩階段。

　　優質住房仍將存在“結構性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩。但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優質住房的需求還將穩步增長，優質住房仍然具有一定的稀缺性。

　　“結構性過剩與結構性短缺并存”取代“總量供不應求”，成為未來十年中國樓市發展的大背景。“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發展主線。根據一般的消費規律，當總量短缺問題解決后，對高品質的訴求將提升。城鎮居民的住房消費重點，將由擁有商品住房，轉變為不斷改善現有居住條件。中國城鎮人均住房面積雖然達到33平方米以上，但多數人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當前城鎮住宅存量的主體，多代人共居一戶現象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。擠住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能夠獨立居住以減少家庭摩擦，住公寓的期望擁有別墅，住普通社區的向往住進高檔社區，住在偏遠郊區的希望能夠就近居住減少通勤時間，在城內有房還想要有個更接近自然的度假房產，這些都構成了潛在的住房改善需求。

　　需要注意的是，不能將居民改善住房條件的意愿，簡單理解為購買大戶型，將小房子換購成大房子。個性化、人性化、智能化、環境友好化及內部空間的改造優化等，都將構成住房實質性改善的內容。居民將小房子換成大房子，有時意味著離城市中心更加偏遠，且家務勞動成本大大增加。在家庭小型化的趨勢下，房屋面積增大也不能容納更多的人居住。現代社會，多代同堂只是一種理想狀態，實際上摩擦很大難以和諧共居。以日本經驗看，在上世紀九十年代初樓市泡沫破滅以后，戶均住房面積并沒有增加，居民家庭沒有借房價大跌之契機換購大房。人們更傾向于把收入用于住房內部空間利用上的改造與優化，而不是以小換大。這表明，日本樓市退燒后，住房消費行為變得更為理性。

　　未來十年中國樓市可能面臨的突出問題

　　隨著住房發展背景由“總量供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，以及住房發展主線由“有房住”向“住好房”轉型，未來十年中國樓市將面臨以下突出問題：

　　一是住房存量的結構性過剩如何消化及鬼城、空城問題。未來十年，中國產業結構將面臨深刻轉型，第三產業在經濟總量中的比重將不斷上升，而第二產業在經濟總量中的比重將趨于下降。由于第三產業主要集中于一、二線城市，而第二產業則是三、四線城市的重要經濟支柱，這種產業結構轉型實際上指明了未來的城市的人口分布藍圖。未來三、四線城市人口總體將持續外流，而一、二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態勢，住房供給結構性過剩問題必將會更加突出。此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材，遍地開花式地開發建設了數量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產炒作需要，通過虛構的城市發展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設起來的，并沒有真實的產業發展作為支撐。隨著房地產熱的退潮，其中有部分必將淪為鬼城或空城。

　　二是住宅小區物業脫管問題。未來住宅小區被物業公司主動“拋棄”的現象將會越來越常見，形成一個重要的社會問題。在過去住房大開發時代，開發商為了促進樓盤銷售，往往主動掏錢對旗下樓盤的物業管理費用進行補貼，從而營造出高檔明星樓盤的假象。隨著大開發時代淡出歷史，部分開發商退出區域市場不再賣房，也就無需通過補貼原有樓盤物業管理來促進新樓盤銷售。失去了開發商補貼后，小區原有的物業管理將難以維持，隨時面臨被物業脫管的可能。物業脫管的另一個重要原因是，我國的住宅小區規模偏大，五千戶以上的大樓盤也極為常見，這就產生了一個物業費搭便車問題。部分業主以各種理由拒交物業費，從而間接將物業管理成本轉嫁到繳費業主的身上。這將會形成一個傳染病效應，使拒繳物業費的業主比例不斷增加。一般來說，如果拒繳物業費的業主比例增加到30%以上，物業管理公司將很難維持下去，只能將所管理的小區主動“遺棄”。

　　三是存量住房品質低劣問題。我國存量住房品質低劣有它的客觀原因。我們通過十年左右的時間蓋了別的國家需要幾十年上百年才能蓋完的房子，難免會對社會形勢的發展估計不足。建房標準提升相對滯后，跟不上形勢變化，這是住房品質低劣的客觀原因。住房品質低劣的主觀原因是，在以往供不應求的市場態勢下，開發商沒有改進產品品質的動力，商品房只要能蓋出來都能高價售出。未來隨著存量房時代的到來，住房品質低劣問題將受到更多的關注。住房品質低劣可體現在多個方面，如缺乏必要電梯設備，無老人兒童便利設施，建筑結構未做保溫，外墻窗戶漏雨滲水，無足夠的停車位，戶型結構不合理、配套不全等。住房建筑缺乏個性也將會是個問題。作為低成本復制的產物，同一住宅小區往往每幢樓房都長得一模一樣，即便高檔別墅區也不例外。在住房稀缺時期，缺乏個性或美感不會是人們關心的重點。但隨著住房缺乏時代的過去，千篇一律的住房外觀不光是缺乏美感的問題，它還將給人心理上施加莫名的煩躁感。

　　需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變

　　展望未來十年市場形勢，預計將發生兩個趨勢性的轉變：

　　一是居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變，住房市場不會出現整體崩盤。盡管存量住房從數量上已經出現結構性過剩，但是多數居民家庭對現有居住狀況并不滿足，居民改善住房條件的期望仍很迫切，優質住宅的短缺仍將維持一段時間。從人口流向看，中國作為發展極不平衡的大國，人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的，不會在短時間內出現一邊倒式的需求萎縮態勢。大城市病的集中爆發將使部分富裕家庭對其產生厭惡感，從而激發了大城市郊區化的動力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水準公共服務等，而被從中小城市吸引過來，在一定程度上將大城市富裕階層家庭郊區化的空缺彌補。在可以預見的未來，中國住房市場不會出現斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現重大結構性調整。

　　二是供求形勢由“供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，房價結構調整不可避免。由快速城鎮化與國民收入高增長所帶來的住房總量短缺已經趨于尾聲。多數城市住房出現結構性過剩，房地產市場持續滯銷。一、二線城市將進入存量消化期，房價短期相對穩定。前期的瘋狂上漲誘發了一、二線城市大量新房集中上市，已經形成階段性高供給態勢。為消化結高房價與階段性高供給，一、二線城市住房價格將進入盤整期。但從長期看，一、二線城市的住房剛性需求仍可能是增長的，因而短期盤整主要是應對階段性供應過剩問題。三四線城市樓市可能頹勢延續，局部鬼城現象凸顯。三、四線城市由于前期突擊造城運動產生的大量住房供給，在未來人口外流的條件下，鬼城現象可能擴大。與一、二線城市不同，部分三、四線城市住房剛性需求從長期看是萎縮的，因而也就存在住房絕對過剩的可能性。

　　放開城鎮居民自建房重構住房開發模式

　　在地方政府、銀行與開發商三位一體共同主導壟斷商品房供給的條件下，住房品質低下價格畸高，不能滿足新形勢下人們日益精細化的住房需求，存量結構性過剩與優質住房短缺同時并存的矛盾難以緩解。盡管政府已經出臺諸多政策以支持居民的改善性住房需求，但可以預見的是，如果開發模式沒有全面改革，居民住房條件難以得到快速改善，更多的是在深化住房投機與結構性過剩。具體表現為：商品房位置越蓋越遠且產品風格簡單重復，既無法上班也無法正常生活，孩子上學老人就醫均十分困難，只能依賴投機者購買;住房消費者在市場上處于相對弱勢地位，消費者權益得不到有效保護，在期房預售制的助推下，虛假宣傳、住房品質低劣、銷售欺詐現象普遍存在，購房者權益普遍被侵犯，但維權極為困難;住房建筑質量低劣維護成本較高，住房規劃設計簡單克隆現象普遍，難以滿足居民家庭追求品質生活需要;物業管理水平較低下，物業與業主的糾紛或沖突多發;綠色、環保、智能等新技術和理念推廣應用較慢等。

　　較高的居民住房條件是中國夢不可或缺的部分，但三位一體的商品房開發模式更適合于大開發時代，而難以滿足居民日益增長的住房品質需求。不改變住房開發模式而依賴單純的政策刺激，不能有效激發居民改善性住房需求，而只會使商品房非理性投機與結構性過剩更加嚴重。政策重點應及時順應市場形勢的轉變，以放開城鎮居民自建房為契機，重構住房開發模式。不斷提高居民住房品質，形成新的經濟增長點。

　　在科學規劃的基礎上，全面放開城鎮居民購買國有土地使用權自建住房，將進一步完善住房供應體系，有效激發居民改善住房的愿望，促進經濟增長。農村居民可以在宅基地上低成本地自建住房，但城鎮居民卻只能高價向開發商購買質量低劣風格雷同的商品住房，這必然抑制城鎮居民住房改善需求的釋放。當前雖然中央政府沒有明文規定禁止城鎮居民購地自建房，但絕大多數城市政府都禁止了城鎮自建房，或給自建房設置了極高的制度障礙，使其無法付諸實踐。主要包括：通過地方法規直接禁止居民自建房;提高拿地門檻使個人無法拿地建房;建房報批辦證手續極其繁雜，使個人無法完成;地方政府規劃法規對個人自建房進行限制等。

　　全面放開城鎮自建房，一是需要從中央層面出臺相對法規，對個人自建房的權利進行全面保護，廢除地方政府對個人自建房設置的種種政策限制;二是降低拿地門檻，劃小地塊出讓;三是全面改革規劃制度，建立與個人購地自建房相適應的城鎮規劃體系;四是廢除房屋建設的面積套型限制;五是簡化繁雜的報建審批、辦證手續，清理昂貴的報建與辦土地證、房產證費用;六是探索與代建、合作建房、自建住房相適應的住房融資模式，為代建、合作建房、自建住房低成本信貸支持;七是禁止以公共利益的名義強拆城鎮居民住房用以開發商品住房。

　　短期政策走勢及其影響

　　隨著住房市場結構性過剩形勢的不斷明朗，調控政策出現由抑制住房消費到支持住房消費的方向性轉折。

　　一是限購政策相繼退出。自2011年以來相繼實行限購的46個城市中，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞尚在堅守外，其他于2014年均已經取消或松綁了限購政策。

　　二是針對住房改善及投機的信貸限制獲顯著放寬。2014年9月29日，人民銀行與銀監會聯合發布通知，對于已經結清購房貸款的家庭再購買二套普通商品住房，執行首套房貸款政策;對于已結清購房貸款的家庭再購買三套及以上住房，取消貸款的行政限制，由金融機構自主確定首付款比例和貸款利率水平。時隔半年， 2015年3月30日二套房信貸再獲松綁。央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對購房貸款尚未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。

　　三是調減二手住房交易稅費，降低住房投機成本。財政部、國家稅務總局聯合發布消息，從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，其中個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

　　如果樓市繼續下滑，未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消包括一線城市在內的住房限購政策;進一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件，降低按揭貸款利率;進一步降低住房交易稅費包括營業稅、契稅、個人所得稅等;政府收購過剩的商品住房用作保障房之用;加大舊城區及棚戶區改造力度以擴張需求、減少供給等。

　　限購限貸及存量房交易稅費政策的及時調整，一方面有利于提振開發商信心，激發部分投機及改善性購房需求。但同時也將使公眾對經濟增速快速下滑、房地產市場過剩的猜疑得到確認，從而助長了對房價進一步下跌的預期和觀望情緒。總體而言，密集救市政策的推出對于扭轉住房市場一邊倒式的看空預期，從而緩解局部市場恐慌、避免部分城市房價硬著陸有積極的作用，可以有效防止住房過剩城市樓市短期大起大落。這些政策在宏觀政策刺激下，部分大城市住房成交量出現階段性放大，房價已經出現小幅上調。

　　在住房價格過高投資收益過低、住房供給結構性過剩的大環境下，即便政府強力刺激，短期內大多數城市房地產市場也難以重振雄風。但對于少數特大城市，宏觀刺激政策對房價上漲仍然具有相當的正向助力，需要未雨綢繆加以警惕。

　　(作者系中國社會科學院財經戰略研究院研究員)

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