全球最著名產(chǎn)業(yè)新城PPP案例：倫敦道克蘭之復(fù)興

發(fā)布日期：2017-12-07來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：張繼蕊

[摘要]

　　 倫敦道克蘭商務(wù)新城是公私合作的典型開發(fā)模式，雖然開發(fā)過程中私人開發(fā)商短暫出現(xiàn)資金問題，但這并不妨礙其成為目前世界上最為成功的產(chǎn)業(yè)新城項目之一。今天，我們先來介紹一下它的概況。

　　倫敦道克蘭位于倫敦市區(qū)向東5公里，占地面積8.5平方公里，其內(nèi)部的道格島擁有該地區(qū)絕大部分的商業(yè)性建筑，金絲雀碼頭是道克蘭商務(wù)區(qū)事實上的核心區(qū)，占地面積34.4公頃(34萬平方米·)，建筑面積110余萬平方米。倫敦在國際經(jīng)濟中占有重要地位，與紐約和東京一樣擔(dān)當(dāng)著世界金融中心的角色。目前，道克蘭地區(qū)負責(zé)全世界大約三分之一的外匯交易，管理著全球涉外資本交易的60%以及超過5000億英鎊的外國投資。

　　 金絲雀碼頭是倫敦道克蘭地區(qū)改造中最為引人注目的工程。它位于狗島區(qū)內(nèi)一個半島形地塊河，它三面被泰晤士環(huán)繞，面積0.35平方公里。倫敦碼頭區(qū)規(guī)劃區(qū)域面積2平方公里，分為瓦平與波普拉(Wapping and Poplar)、色雷碼頭(Surrey，距倫敦市區(qū)4公里。

　　 新城開發(fā)的驅(qū)動因素

　　 倫敦道克蘭地區(qū)(Dockland)位于泰晤士河下游東面，曾經(jīng)是世界上最繁忙的港口之一，20世紀中后期，制造業(yè)開始由英美等國向愛爾蘭、以色列和東亞轉(zhuǎn)移，船舶大型化和集裝箱化等物流革命興起，加之英國工業(yè)體系本身的衰退，整個國家陷入了痛苦的衰退期，首都倫敦首當(dāng)其沖。

　　 20世紀70年代末，以倫敦為首的英國大城市都出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象：以廢棄的工業(yè)或倉庫廢墟為特征的大塊空白或半空白土地等待著再開發(fā)。大多數(shù)這類土地都是公有或半公有的，當(dāng)?shù)厥姓块T計劃將其用于住房或修路，但由于受制于財政削減或公眾反對而無法施行。

　　 緊鄰著倫敦內(nèi)城的繁華，是幾百英畝荒涼的港口、碼頭和倉庫等的空虛和無助。其河邊是雜亂的土地及110幢破舊建筑物，約60%的工業(yè)用地和水域被荒廢，那些不愿意也無資金再開發(fā)的公共部門占用了大部分土地，私人部門僅占有相對極少的土地。1971～1981年間，該地區(qū)人口數(shù)量下降了18.15%，失業(yè)率比倫敦城內(nèi)高113%，83%的居民住在出租房里。有政府各種委員會、報告、討論，但郁悶的是，沒人負責(zé)，沒有收效。20世紀60年代因海運和港口工業(yè)外遷逐漸衰退。20世紀80年代初英國政府逐漸發(fā)現(xiàn)這一濱水區(qū)的獨特潛力，傾向于對私人資本開放市場的保守黨政府在與傾向于保護公共利益的工黨的政治角力中占據(jù)上風(fēng)，將之劃為自由經(jīng)濟區(qū)(Enterprise Zone)，區(qū)內(nèi)的固定資產(chǎn)投資享有10年的地方稅免稅并免除所有土地建設(shè)稅，同時實施相當(dāng)寬松靈活的規(guī)劃控制政策。

　　 規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)

　　 1987年，奧林匹亞與約克公司委托美國SOM建筑設(shè)計公司編制了金絲雀碼頭的規(guī)劃方案，其內(nèi)容涵蓋了詳細的設(shè)計準則、市政決計和各個地塊的建設(shè)規(guī)范。規(guī)劃方案在整體上沿用了歐洲19世紀的傳統(tǒng)街區(qū)式布局，同時加入了明顯的軸線、寬闊的綠地，以及軸線上的摩天樓等元素，金絲雀碼頭更類似于華盛頓的軸線綠地，它的建筑與開放空間的比例也使它與美國的城市形態(tài)更為相似。金絲雀碼頭為英國的城市設(shè)計發(fā)展帶來了一些觀念性的變化它整齊的街道和廣場空間體現(xiàn)了歐洲傳統(tǒng)的城市形態(tài)，而其建筑體量，特別是以超高層建筑作為整個群體的中心和城市象征的做法則滲透了美國城市的精神。歐洲的傳統(tǒng)城市空間和曼哈頓式的摩天樓的融合產(chǎn)生是一種屬于以當(dāng)代實力雄厚的跨國公司所樂于接受的城市文化。在細節(jié)上，設(shè)計師與業(yè)主一同引進了更多的零售、商業(yè)服務(wù)、居住與娛樂設(shè)施，改變了以往單一的辦公樓區(qū)的形式，帶來了現(xiàn)代城市的生命力，摩天樓則豐富了城市的天際線，產(chǎn)生了地標(biāo)效果。

　　 奧林匹亞與約克公司高效地利用了政府給予的免稅政策，以及寬松的規(guī)劃和項目審批制度，在2年內(nèi)建成了8座高樓共60萬平方米的辦公面積。但外部問題使項目令人意外地陷入困境，1992年5月，在工程進行到第4年，奧林匹亞與約克公司正式向加拿大和美國政府尋求破產(chǎn)保護。·1 993年奧林匹亞與約克公司重組為金絲雀碼頭發(fā)展公司 ( Canary Wha, 1 Ltd. ).

　　 問題出現(xiàn)在兩個方面：一方面是項目被市場接受非常緩慢，雖然開發(fā)公司提供了最大的優(yōu)惠條件吸引有影響力的客戶遷入，但是說服大銀行和金融機構(gòu)放棄熟悉的市中心，遠離它的客戶群而遷入一個陌生的環(huán)境并不是短時間能夠?qū)崿F(xiàn)的，第1期60%的出租率遠低于公司的預(yù)計，再加上前一階段對客戶讓利過大(如免掉新租戶頭一年的租金，出資買下愿意搬來的客戶原先的物業(yè)等)，導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題另一方面的習(xí)題在于政府，政府負責(zé)建設(shè)的公共交通配套設(shè)施嚴重滯后，倫敦碼頭發(fā)展公司(相當(dāng)于地方政府)承諾的1條輕軌、1條地鐵延伸線、1個水上客運碼頭和1個新國際機場，最后只按計劃建成了輕軌。

　　 項目成敗涉及政府形象，倫敦市政府終于著手解決交通問題。1993年底承諾多年的地鐵延伸線正式動工，交通條件改善的預(yù)期利好刺激了市場需求，政府的支持則恢復(fù)了投資者的信心，金絲雀碼頭的出租率開始穩(wěn)步上升，當(dāng)1999年地鐵站建成之后，辦公樓出租率已經(jīng)達到99.5%。

　　 面對爆發(fā)的需求市場迅速反應(yīng)，第2和第3棟超高層辦公樓相繼動工，到2004年，金絲雀碼頭的辦公樓面積已經(jīng)超過100萬平方米，工作人口已經(jīng)達到6.3萬人。金絲雀碼頭項目成功復(fù)蘇，帶動了倫敦城市建設(shè)的發(fā)展并強化了它作為金融中心的地位。

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