全球最著名的產業新城PPP案例——倫敦道克蘭商務新城

發布日期：2018-07-03來源：網絡來源編輯：張繼蕊

[摘要]

　　 倫敦道克蘭商務新城是公私合作的典型開發模式，雖然開發過程中私人開發商短暫出現資金問題，但這并不妨礙其成為目前世界上最為成功的產業新城項目之一。今天，我們先來介紹一下它的概況。

　　 倫敦道克蘭位于倫敦市區向東5公里，占地面積8.5平方公里，其內部的道格島擁有該地區絕大部分的商業性建筑，金絲雀碼頭是道克蘭商務區事實上的核心區，占地面積34.4公頃(34萬平方米·)，建筑面積110余萬平方米。倫敦在國際經濟中占有重要地位，與紐約和東京一樣擔當著世界金融中心的角色。目前，道克蘭地區負責全世界大約三分之一的外匯交易，管理著全球涉外資本交易的60%以及超過5000億英鎊的外國投資。

　　 金絲雀碼頭是倫敦道克蘭地區改造中最為引人注目的工程。它位于狗島區內一個半島形地塊河，它三面被泰晤士環繞，面積0.35平方公里。倫敦碼頭區規劃區域面積2平方公里，分為瓦平與波普拉(Wapping and Poplar)、色雷碼頭(Surrey，距倫敦市區4公里。

　　 如今的道克蘭金絲雀碼頭已經重新成為繁華的代名詞

　　 新城開發的驅動因素

　　 倫敦道克蘭地區(Dockland)位于泰晤士河下游東面，曾經是世界上最繁忙的港口之一，20世紀中后期，制造業開始由英美等國向愛爾蘭、以色列和東亞轉移，船舶大型化和集裝箱化等物流革命興起，加之英國工業體系本身的衰退，整個國家陷入了痛苦的衰退期，首都倫敦首當其沖。

　　 20世紀70年代末，以倫敦為首的英國大城市都出現了一種新現象：以廢棄的工業或倉庫廢墟為特征的大塊空白或半空白土地等待著再開發。大多數這類土地都是公有或半公有的，當地市政部門計劃將其用于住房或修路，但由于受制于財政削減或公眾反對而無法施行。

　　 緊鄰著倫敦內城的繁華，是幾百英畝荒涼的港口、碼頭和倉庫等的空虛和無助。其河邊是雜亂的土地及110幢破舊建筑物，約60%的工業用地和水域被荒廢，那些不愿意也無資金再開發的公共部門占用了大部分土地，私人部門僅占有相對極少的土地。

　　 1971～1981年間，該地區人口數量下降了18.15%，失業率比倫敦城內高113%，83%的居民住在出租房里。有政府各種委員會、報告、討論，但郁悶的是，沒人負責，沒有收效。20世紀60年代因海運和港口工業外遷逐漸衰退。

　　 20世紀80年代初英國政府逐漸發現這一濱水區的獨特潛力，傾向于對私人資本開放市場的保守黨政府在與傾向于保護公共利益的工黨的政治角力中占據上風，將之劃為自由經濟區(Enterprise Zone)，區內的固定資產投資享有10年的地方稅免稅并免除所有土地建設稅，同時實施相當寬松靈活的規劃控制政策。

　　 規劃與開發建設

　　 金絲雀碼頭為英國的城市設計發展帶來了一些觀念性的變化它整齊的街道和廣場空間體現了歐洲傳統的城市形態，而其建筑體量，特別是以超高層建筑作為整個群體的中心和城市象征的做法則滲透了美國城市的精神。歐洲的傳統城市空間和曼哈頓式的摩天樓的融合產生是一種屬于以當代實力雄厚的跨國公司所樂于接受的城市文化。在細節上，設計師與業主一同引進了更多的零售、商業服務、居住與娛樂設施，改變了以往單一的辦公樓區的形式，帶來了現代城市的生命力，摩天樓則豐富了城市的天際線，產生了地標效果。

　　 奧林匹亞與約克公司高效地利用了政府給予的免稅政策，以及寬松的規劃和項目審批制度，在2年內建成了8座高樓共60萬平方米的辦公面積。但外部問題使項目令人意外地陷入困境，1992年5月，在工程進行到第4年，奧林匹亞與約克公司正式向加拿大和美國政府尋求破產保護。

　　 項目成敗涉及政府形象，倫敦市政府終于著手解決交通問題。1993年底承諾多年的地鐵延伸線正式動工，交通條件改善的預期利好刺激了市場需求，政府的支持則恢復了投資者的信心，金絲雀碼頭的出租率開始穩步上升，當1999年地鐵站建成之后，辦公樓出租率已經達到99.5%。

　　 面對爆發的需求市場迅速反應，第2和第3棟超高層辦公樓相繼動工，到2004年，金絲雀碼頭的辦公樓面積已經超過100萬平方米，工作人口已經達到6.3萬人。金絲雀碼頭項目成功復蘇，帶動了倫敦城市建設的發展并強化了它作為金融中心的地位。

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