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一、房地產開發企業銷售自行開發房地產項目
(一)房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額.房地產老項目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地產項目.
(二)房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目,在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅.
(三)房地產開發企業中的一般納稅人,銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照 5%的征收率計稅.
(四)房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目,適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用,按照 3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
(五)房地產開發企業中的小規模納稅人,銷售自行開發的房地產項目,按照 5%的征收率計稅.
二、一般納稅人銷售不動產
(一)一般納稅人銷售其 2016 年 4 月 30 日前取得(不含自建)的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額, 按照 5%的征收率計算應納稅額.納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
(二)一般納稅人銷售其 2016 年 4 月 30 日前自建的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額.納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
(三)一般納稅人銷售其 2016 年 5 月 1 日后取得(不含自建)的不動產,應適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額.納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額,按照 5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
(四)一般納稅人銷售其 2016 年 5 月 1 日后自建的不動產,應適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額.納稅人應以取得的全部價款和價外費用,按照 5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
三、小規模納稅人銷售不動產
(一)小規模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售的不動產),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額.納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
(二)小規模納稅人銷售其自建的不動產(不包括個體工商戶自建的住房和其他個人自建的不動產),應以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額.納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
(三)個體工商戶和其他個人銷售購買的住房,購買不足 2 年的住房對外銷售的,按照 5%的征收率全額繳納增值稅;購買 2 年以上(含 2 年)的住房對外銷售的,免征增值稅.上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區.
(四)其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含其購買的住房),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額.
(五)個人銷售自建自用住房免征增值稅.
四、不動產經營租賃服務
(一)一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照 5%的征收率計算應納稅額.納稅人出租其 2016 年 4 月30 日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產,應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
(二)一般納稅人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的不動產,應按照 3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
(三)一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產,適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用,按照 3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
(四)小規模納稅人出租其取得的不動產(不含個人出租住房),應按照5%的征收率計算應納稅額.納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產,應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
(五)其他個人出租其取得的不動產(不含住房),應按照 5%的征收率計算應納稅額.
(六)個人出租住房,應按照 5%的征收率減按 1.5%計算應納稅額.
五、納稅義務發生時間
(一)納稅人銷售、租賃不動產,為發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天. 收訖銷售款項,是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成后收到款項.取得索取銷售款項憑據的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為不動產權屬變更的當天.
(二)納稅人提供不動產租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天.
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