"營(yíng)改增"不動(dòng)產(chǎn)抵扣政策的六大規(guī)律

發(fā)布日期：2016-06-15來(lái)源：納稅服務(wù)網(wǎng)編輯：劉夢(mèng)怡

[摘要]

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào), 以下簡(jiǎn)稱36號(hào)文件)已經(jīng)發(fā)布,但納稅人普遍感覺(jué)不動(dòng)產(chǎn)政策比較分散,不易掌握.究其原因,主要是因?yàn)樾吕享?xiàng)目,一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易計(jì)稅,稅率與征收率,征收與預(yù)征,一般納稅人與小規(guī)模納稅人,以及差額和全額征收,自建、取得與自行開(kāi)發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)等,攪合在一起,頭緒比較雜亂.筆者從規(guī)定后面的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)原因出發(fā),將36號(hào)文件中涉及到不動(dòng)產(chǎn)的政策整理歸納出以下的規(guī)律,幫助納稅人更好地掌握相關(guān)政策.

　　建議首先掌握一個(gè)原則:可以抵扣進(jìn)項(xiàng)的不能重復(fù)差額扣除.

　　一、"征稅"時(shí)全額或差額計(jì)算銷售額的規(guī)律

　　1、簡(jiǎn)易計(jì)稅中銷售"取得"的不動(dòng)產(chǎn),差額(扣購(gòu)置價(jià))計(jì)銷售額

　　2、一般計(jì)稅,全額計(jì)算銷售額(房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地出讓金除外)

　　這是對(duì)原營(yíng)業(yè)稅精神延續(xù),財(cái)稅[2003]16號(hào)規(guī)定,"單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額".對(duì)老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅,不能抵扣購(gòu)置進(jìn)項(xiàng)稅,選擇差額扣除,可以較好的與老政策銜接.

　　一般計(jì)稅,可以抵扣購(gòu)置進(jìn)項(xiàng)稅,因此不能再重復(fù)執(zhí)行差額計(jì)銷售額政策.

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅,無(wú)法抵扣支付給政府的土地出讓金,所以采取從從銷售額中扣除的辦法.

　　說(shuō)明:房地產(chǎn)企業(yè)同樣可以適用上述政策,但是上述的"取得"與"自建",不包括房地產(chǎn)企業(yè)"自行開(kāi)發(fā)".

　　我們來(lái)看該規(guī)律的應(yīng)用:

　　營(yíng)改增文件的解讀中,"老項(xiàng)目也可選擇一般計(jì)稅方法,按5%預(yù)征率差額預(yù)繳,按11%一般計(jì)稅方法差額申報(bào)".根據(jù)本文的規(guī)律,一般計(jì)稅方式需要全額計(jì)入銷售額,因此,這里的解讀可能需要商榷,同時(shí),一般計(jì)稅可以抵扣購(gòu)置的進(jìn)項(xiàng)稅,從原理上來(lái)講,也不太可能差額申報(bào).如果該解讀的說(shuō)法成立,則是本文總結(jié)銷售額規(guī)律中唯一的例外.

　　說(shuō)明:其他個(gè)人和個(gè)體戶另行規(guī)定,下同.

　　二、"預(yù)征"時(shí)全額與差額計(jì)銷售額的規(guī)律

　　銷售"取得"不動(dòng)產(chǎn)——預(yù)征時(shí)差額(扣購(gòu)置價(jià))計(jì)銷售額

　　其他情況——預(yù)征時(shí)全額計(jì)銷售額

　　只要是銷售"取得"的不動(dòng)產(chǎn),不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè),一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅,是老項(xiàng)目還是新項(xiàng)目,在預(yù)征時(shí)都按照差額計(jì)銷售額.注意房地產(chǎn)自行開(kāi)發(fā),不屬于此處的"取得".

　　其他情況,不管是一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅;房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款形式銷售房地產(chǎn);房地產(chǎn)企業(yè)銷售老項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法等,只要不是銷售取得的不動(dòng)產(chǎn),預(yù)征時(shí)一定是全額計(jì)銷售額.

　　對(duì)比之前的營(yíng)業(yè)稅,銷售取得的不動(dòng)產(chǎn),是在不動(dòng)產(chǎn)所在地扣除購(gòu)置價(jià)后按照5%計(jì)算營(yíng)業(yè)稅;36號(hào)文,銷售取得的不動(dòng)產(chǎn),是在不動(dòng)產(chǎn)所在地扣除購(gòu)置價(jià)后按照 5%預(yù)征增值稅,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所在地的稅源起到了平穩(wěn)過(guò)渡的作用.自建也是同樣的道理,之前自建的就不能差額扣除,現(xiàn)在仍然不能差額扣除.

　　三、簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅的規(guī)律

　　銷售老項(xiàng)目——可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅

　　小規(guī)模納稅人——簡(jiǎn)易計(jì)稅

　　個(gè)人銷售住房——簡(jiǎn)易計(jì)稅

　　說(shuō)明:

　　個(gè)體工商戶銷售住房,按照個(gè)人銷售住房的政策執(zhí)行;

　　個(gè)體工商戶銷售非住房,應(yīng)根據(jù)其一般納稅人和小規(guī)模納稅人身份選擇相應(yīng)計(jì)稅方式;

　　其他個(gè)人銷售住房,按照2年征免或差額計(jì)稅;

　　其他個(gè)人銷售非住房,扣除購(gòu)置原價(jià)后計(jì)銷售額;

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的政策規(guī)律

　　以下均是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn):

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人:銷售老項(xiàng)目,可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅,銷售新項(xiàng)目,一般計(jì)稅.只要是選擇一般計(jì)稅的,均可扣除政府土地出讓款;

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)為小規(guī)模納稅人,簡(jiǎn)易計(jì)稅;

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款,在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

　　4、房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人,銷售老項(xiàng)目,選擇一般計(jì)稅,全額按照3%在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款.

　　注意:根據(jù)36號(hào)文,房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),只有上述3、4兩種情況需要預(yù)征,且根據(jù)本文總結(jié)規(guī)律,都是按照全額作為銷售額預(yù)征.

　　五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)律

　　新舊政策最大區(qū)別是在預(yù)收環(huán)節(jié)的規(guī)定.營(yíng)業(yè)稅文件規(guī)定,納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,而36號(hào)文取消了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)收環(huán)節(jié)作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定.但需要注意,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,以及其他一些預(yù)征的規(guī)定,納稅義務(wù)時(shí)間和預(yù)征是不同的概念.

　　六、銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅地點(diǎn)規(guī)律

　　1、顯著變化在于:不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅——機(jī)構(gòu)所在地納稅.

　　營(yíng)業(yè)稅文件規(guī)定,納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.36號(hào)文件規(guī)定,銷售不動(dòng)產(chǎn)一般在機(jī)構(gòu)所在地或居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅等.

　　還有其他一些在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)征的情況,但預(yù)征與納稅地點(diǎn)是不同的概念,要注意區(qū)分.

　　2、銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征地點(diǎn)的規(guī)律

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,預(yù)繳地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地.

　　其他只要存在預(yù)征的銷售不動(dòng)產(chǎn)情況,全部在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)征.

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