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在房地產、建筑企業營改增后，到底哪些增值稅發票可以抵扣，哪些增值稅發票不可以抵扣，困擾許多房地產和建筑企業的財稅負責人員，為了消除以上困惑，中國財稅金牌講師肖太壽博士提供階段性研究成果：營改增后的房地產、建筑企業不能抵扣進項稅金的12種發票。
一、票款不一致的增值稅專用發票
《國家稅務總局關于加強增值稅征收管理若干問題的通知》(國稅發【1995】192號)第一條第(三)項規定：“購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象。納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。”基于此規定，票款不一致的不可以抵扣進項稅金。
二、“對開發票”不能抵扣進項稅金
(一)對開發票的涉稅風險
所謂“對開發票”是指一購貨方在發生“銷售退回”時，為了規避開紅字發票的麻煩，由退貨企業再開一份銷售專用發票視同購進后又銷售給了原生產企業的行為。
部分納稅人認為，用發票對開這種方法解決“銷貨退回”問題只是等于把這批不符合質量要求的貨物又“賣回”了銷貨方，并不造成購銷雙方的稅款流失，因為退貨方已將這張發票作了賬務處理，也計提了銷項稅金，不存在少繳或逃繳稅款問題;對于供貨一方來說，也只是拿這張進項發票抵頂了原來應計提的銷項稅金，同樣也不存在偷逃稅款的問題。
用發票對開解決銷貨退回問題，其實質是將退貨看作是對銷貨方的一種重新銷售，法律并無禁止，不禁止即視為不違法;二是用發票對開形式解決銷貨退回問題，從操作目的上看購銷雙方并不存在偷逃稅款的主觀故意，從實質上看也不造成稅款流失的客觀結果。上述納稅人的認識是錯誤的。
1、在發生銷售退回時，如果未按規定開具紅字專用發票，實行對開發票有可能增加稅收負擔。
《增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定：“一般納稅人銷售貨物或者應稅勞務，開具增值稅專用發票后，發生銷售貨物退回或者折讓、開票有誤等情形，應按國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票。未按規定開具紅字增值稅專用發票的，增值稅額不得從銷項稅額中扣減。”所以，企業如果發生銷貨退回行為，應按規定開具紅字發票，如果未按規定開具紅字發票，重開發票的增值稅額不得從銷項稅額中抵減，將會被重復計稅。
2、“對開發票”將面臨稅務局的罰款。
納稅人如果未能按規定開具紅字發票，稅務機關在有足夠證據的情況下，可根據《發票管理辦法》第三十六條規定，未按照規定開具發票的，由稅務機關責令限期改正，沒收非法所得，可以并處10000元以下的罰款。有前款所列兩種或者兩種以上行為的，可以分別處罰。違反發票管理法規，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務機關沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款一倍以下的罰款。
3、沒有貨物往來的發票對開可能被視為虛開發票。
《最高人民法院關于適用〈全國人民代表大會常務委員會關于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發票犯罪的決定的若干問題的解釋〉的通知》(法發 [1996]30號)明確，具有下列行為之一的，屬于虛開增值稅專用發票：一、沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發票;二、有貨物購銷或者提供或接受了應稅勞務但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數量或者金額不實的增值稅專用發票;三、進行了實際經營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發票。為了完成總機構分配的銷售收入考核指標的增值稅專用發票對開，由于沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務，符合“虛開增值稅專用發票”的特征，極有可能被認定為虛開增值稅專用發票，如果情節嚴重，還有可能被追究刑事責任。
4、要多繳納印花稅使企業增加稅收負擔和少繳納企業所得稅而遭到稅務稽查風險。
《印花稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內書立、領受購銷合同的單位和個人，是印花稅的納稅義務人。發票對開是企業視為自身新增加了一筆銷售行為，如果書立合同，還需要繳納印花稅，應按購銷金額的萬分之三貼花，對比銷貨退回的正常處理，給納稅人增加了不必要的稅收負擔。如果不按時繳納，還可能受到處罰。
發票對開是企業通過對開發票，新增加了一筆銷售收入，雖然對增值稅沒有影響，但是影響了企業所得稅的計算。《企業所得稅法實施條例》規定了多種扣除項目，有許多費用扣除項目以銷售收入為基礎。如企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的0.5%，企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出不超過當年銷售(營業)收入15%的部分準予扣除。如果企業按虛增后的銷售收入計算費用扣除，就會造成多扣除，少計應稅所得的結果。
納稅人在將銷售退回變更成銷售虛增銷售收入的同時，也增加了所得稅稅前扣除的費用金額。如果因多計收入而增加的扣除金額被稅務機關有證據證明是人為造假時，稅務機關可根據《稅收征管法》第六十三條規定，對納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，對納稅人進行處罰。
(二)控制策略：銷貨退回應開具紅字發票
一般納稅人發生退貨業務應按規定開具紅字增值稅專用發票。《國家稅務總局關于修訂〈增值稅專用發票使用規定〉的通知》(國稅發[2006]156號)第十四條規定，一般納稅人取得專用發票后，發生銷貨退回、開票有誤等情形但不符合作廢條件的，或者因銷貨部分退回及發生銷售折讓的，購買方應向主管稅務機關填報《開具紅字增值稅專用發票申請單》。《申請單》所對應的藍字專用發票應經稅務機關認證。經認證結果為“認證相符”并且已經抵扣增值稅進項稅額的，一般納稅人在填報《申請單》時不填寫相對應的藍字專用發票信息。
二、房地產、建筑企業營改增過渡期間的三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發票
(一)營改增前簽訂的材料采購合同，已經履行合同，但建筑材料在營改增后才收到并用于營改增前未完工的項目，而且營改增后才付款給供應商而收到材料供應商開具的增值稅專用發票。
(二)營改增前采購的材料已經用于營改增前已經完工的工程建設項目，營改增后才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發票。
(三)營改增之前采購的設備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但營改增后收到供應商開具的增值稅專用發票。
三、房地產、建筑企業營改增后不能抵扣進項稅金的七種特殊增值稅專用發票
(一)沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票。
國稅發[2006]156號第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。因此，沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票，不可以抵扣進項稅金。
(二)獲得按照簡易征收辦法的供應商開具的增值稅發票
《國家稅務總局關于簡并增值稅征收率有關問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第36號)規定：一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，同時不得開具增值稅專用發票。
1、建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。
2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦)。
3、商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土)。
因此，建筑企業購買的沙、石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應商采購的，則建筑企業只能獲得增值稅普通發票，則不能抵扣進項稅金。
(三)購買職工福利用品的增值稅專用發票
財稅[2013]106號附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條第(一)項規定，用于適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
(四)發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)
財稅[2013]106號附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條第(二)項規定，非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。財稅[2013]106號附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條第(二)項規定第(三)項規定：非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
(五)建筑施工企業自建工程所采購建筑材料所收到的增值稅專用發票。
(六)房地產公司開發的開發產品，例如商鋪、商場、寫字樓自己持有經營，以上開發產品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務部分的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
(七)獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天
《國家稅務總局關于調整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關問題的通知》(國稅函[2009]617號)第一條規定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發票、(貨物運輸增值稅專用發票)和機動車銷售統一發票，應在開具之日起180日內到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。基于此規定，獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天不可以抵扣進項稅額。
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