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我公司銷售商品房簽訂《商品房銷售合同》時和一些業主約定付款條件是分五年分期付款。
請問：
我司銷售不動產發票應何時開具?營業稅納稅義務發生時間如何確定?對于營業稅暫行條例中有關營業稅納稅義務發生時間的規定一直模糊，能否一并解釋?此外，我公司會計核算確定收入的時間，以下兩種方法哪種正確?
第一種：銷售不動產的發票每年按實際收到的金額開具，分五年確認收入。
第二種：銷售不動產的發票在簽訂合同時按房價全款開具，所有收入在簽訂售房合同的當年確認。
解答：
一、營業稅納稅義務發生時間釋義
(一)基本規定
《營業稅暫行條例》第十二條規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。”
發生營業稅納稅義務的前提是納稅人提供了應稅勞務、發生了轉讓無形資產或者銷售不動產行為。如果還沒有提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產，其取得價款是不征收營業稅的。對此，《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條強調：“收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。”
例如，甲公司與乙公司于2014年11月簽訂服務合同(非營改增應稅服務)，服務期2015年1月1日至2015年12月31日，服務費100萬元，合同約定結算日期如下：簽訂之日收取定金30萬元(并于當月收到)、2015年1月1日至7日間和2015年7月1日至7日間分別支付35萬元。
由于2014年勞務尚未提供，即應稅行為尚未發生，2014年11月收到的30萬元定金屬于預收款性質，不征營業稅。此30萬元納稅義務發生時間是 2015年1月1日(勞務已經開始提供)，其稅款在2015年2月15日之前申報繳納，未按期納稅的，滯納金從2015年2月16日開始計算。
2015年1月1日至1月7日間應收取的35萬元，此款項無論是否收到，均需在2015年2月15日之前申報繳納。
2015年7月1日至7月7日間應收取的35萬元，此款項無論是否收到，均需在2015年8月15日之前申報繳納。
在勞務開始提供后，在合同約定的付款日期之前收到的款項，納稅義務發生時間為收到款項日期的當天，稅款在次月15日之前申報繳納。
(二)特殊規定
《營業稅暫行條例》第十二條關于納稅義務發生時間的基本規定之外明確“國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。”《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條對此作了明確：
1 、納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
2、納稅人提供建筑業或者租賃業勞務(這里指不動產租賃)，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。根據該規定在建筑、租賃合同簽訂之后，建筑、租賃勞務尚未開始提供之前收到的款項，納稅義務發生時間為收到款項的當天。
3、將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。
4、自建建筑物后銷售行為，其(建筑業應稅勞務的)納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。
對③、④條款已經很明確了，不用解釋。關于“轉讓土地使用權或銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收取預收款的當天”是指在土地使用權和不動產所有權轉移之前收到的款項，納稅義務發生時間為收到價款的當天，但大前提是買賣雙方已經就轉讓土地使用權和銷售不動產進行了約定(簽訂合同)。對提供建筑業或者租賃業勞務的特殊規定是指，在租賃合同(或建筑合同)簽訂之后，租賃期尚未開始之前或建筑勞務尚未提供之前收到的款項，納稅義務發生時間為收到款項的當天。這一點只適用于建筑勞務和租賃勞務，而其他營業稅應稅勞務在勞務尚未提供之前收到款項時是不征營業稅的，其預收款的納稅義務發生時間為勞務開始提供之日。
二、預收款與分期收款的區別與聯系
預收款結算方式是指“先收款后交付”。如果分期收款，并且在收到最后一筆款再交付房產，這種結算方式屬于預收款方式。只有房產交付后再分期收款，或一部分價款在房產交付前支付，一部分價款在房產交付后支付，方屬于分期收款結算方式。
根據《營業稅暫行條例》第十二條及其實施細則第二十五條關于納稅義務發生時間的規定，銷售不動產發票按照實際收到價款與合同約定的應收款項的日期孰先原則開具。即，按照合同約定的收款日期分期開具，但提前收到款項的，必須在收到款項的當期開具，營業稅按照開票額計算繳納。
依據收入準則，房地產企業應在銷售商品房的風險和報酬轉移給買方時(通常是開發產品交付之日)全額確認銷售收入，并結轉成本。
靳編輯
