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烏魯木齊新市區地稅局風險管理局接到某銀行政策咨詢，該銀行2015年與甲房地產公司達成協議，將自有一處舊房產作價8000萬元轉讓給甲房地產公司拆遷改造，甲房地產公司置換給該銀行另一處新房產，作價7000萬元，價差由甲房地產公司以現金補足。房產置換過程中，雙方聘請了評估公司對該銀行舊房產進行了評估，評估價格8000萬元，成新率60%，評估費10萬元由該銀行承擔，該銀行根據現有資料初步估算了應繳納的土地增值稅，但不知是否準確，為防控稅務風險，特意在正式轉讓前咨詢到風險管理局。
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第七條規定，新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。該銀行轉讓的房產已存在數十年，明顯屬于舊房，應按照舊房轉讓的土地增值稅政策處理，那么該銀行應如何計算呢?
《土地增值稅暫行條例》 第六條計算增值額的扣除項目包括：(一)取得土地使用權所支付的金額;(二)開發土地的成本、費用;(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;(四)與轉讓房地產有關的稅金;(五)財政部規定的其他扣除項目。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。……(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
財稅字[1995]48號第十條規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定，實行核定征收。
該銀行梳理了上述政策，因該處房產屬于國有資本金投入，并無發票金額，所以只能按照評估價格計算扣除項目，該銀行初步估算如下。
轉讓房產共需繳納營業稅稅金及附加448萬元，印花稅4萬元，確定土地增值稅扣除項目=8000×60%+448+4+10=5262(萬元)，應申報土地增值稅832.10萬元。
風險管理局審核了該銀行咨詢資料后，認為該銀行土地增值稅扣除政策適用錯誤，應重新計算。
如前政策所述，舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，該價格并不包括取得土地使用權的成本。該銀行房產評估價格8000萬元，換算為單位建筑面積價格達到了23000元，顯然評估公司將土地成本也納入了評估價格中，如果作為與甲公司談判對價確認無可非議，但是作為土地增值稅扣除項目確認則不符合規定，常理來講，房地產重置成本價不含土地成本，單位建筑面積成本應該也就在三、四千元左右。
因此，該銀行不能按照評估價值虛增扣除土地成本，只能按照取得土地使用權所支付的實際價款扣除。如果其不能提供已支付地價款憑據，則該土地扣除成本為零。實際上該銀行土地連同房產均屬于國有資本金投入，原本就沒有支付憑據，土地扣除成本只能按零計算嗎?
別急，《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)第六條規定，企業改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用，作為該企業“取得土地使用權所支付的金額”扣除。企業在重組改制過程中經省級以上(含省級)國土管理部門批準，國家以國有土地使用權作價出資入股的，再轉讓該宗國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以該宗土地作價入股時省級以上(含省級)國土管理部門批準的評估價格，作為該企業“取得土地使用權所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業應提供該宗土地作價入股時省級以上(含省級)國土管理部門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的，不得扣除。假如該銀行能夠提供改制重組過程中土地的相關資料，則仍然可以扣除，但也并非現在的評估價格，仍然是改制前國有資本金投入時所確定的價格。
假設，國有資本金投入時所確定的土地作價是3000萬元，重置成本價為1500萬元，重新預估該銀行房產土地增值稅如下。
1.該銀行房產轉讓收入8000萬元;
2.該銀行取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用確定為3000萬元;
3.該銀行房產的評估價格=1500×60%=900萬元
4.與轉讓房地產有關的稅金=8000×5%×(1+7%+3%)+8000×0.05%=452(萬元);
5.支付評估費用10萬元;
6.扣除項目=3000+900+452+10=4362(萬元);
7.增值額=8000-4362=3638(萬元);
8.增值率=3638÷4362=83%;
9.應納土地增值稅=3638×40%-4362×5%=1237.10(萬元)。
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