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一、征稅范圍
1、如何理解不動產租賃中“取得”的概念?
《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)第二條規定，納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產，適用本辦法。
取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。
2、典當行的贖金收入是否應繳納增值稅?如需繳納，按什么稅目繳納?是否可以適用差額征稅政策?
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)的規定，典當提供的服務屬于貸款服務，應就其取得的利息收入繳納增值稅。
二 、稅率和征收率
1、營改增物業管理公司，同時有房屋租賃業務，可否開一張租賃發票，再開一張物業服務費發票，以區別不同稅率?
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)第三十九條規定，納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率?！∫虼?，可以按照不同稅率分別開具。不同稅率可以在同一張發票上開具。
2、物業公司代開發商管理的房屋租賃，產權不屬于物業公司，開具發票的稅率是多少?
若由物業給承租方開具增值稅發票，應按照不動產租賃適用稅率開具增值發票。一般納稅人適用稅率為11%;小規模納稅人適用征收率為5%。
三、應納稅額計算
1、營改增后，納稅人提供代理服務，是否還有差額征稅的規定?
有。根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2的規定，經紀代理服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業性收費后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業性收費，不得開具增值稅專用發票。
2、納稅人于2016年5月1日以后取得的不動產，適用進項稅額分期抵扣時的“第二年”怎么理解?是否指自然年度?
不是自然年度。根據《國家稅務總局關于發布<不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第15號)的規定，進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
3、全面營改增后，旅行社提供旅游服務，其中機票款是否可以在計算銷售額時扣除?
可以。根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2的規定，試點納稅人提供旅游服務，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業的旅游費用后的余額為銷售額。 選擇上述辦法計算銷售額的試點納稅人，向旅游服務購買方收取并支付的上述費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。
4、不動產租賃企業預收賬款后怎樣確定銷售額?
應以取得的全部價款和價外費用為銷售額在收到預售款的當月計算繳納增值稅。
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1第三十七條的規定，銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
(一)代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。
(二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。
第四十五條的規定，納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
5、建筑工程老項目有沒有過渡措施?
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2的規定， 1.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指：(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;(2)未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。 2.房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
6、企業既有租賃收入，又有銷售貨物收入和其他服務收入，應如何計算增值稅應納稅額?
如企業為一般納稅人，根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1第三十九條的規定，
納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。如企業為小規模納稅人，發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額。小規模納稅人適用增值稅征收率為3%。
7、全面營改增后，增值稅扣稅憑證有哪些?
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1的規定，增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。
8、根據財稅〔2016〕36號文件規定“一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法”此處的“4月30日之前自建”應如何界定?
4月30日之前自建是指：(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;(2)未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
9、餐飲企業購進食材，取得的既有增值稅專用發票，又有農產品收購發票，營改增后，是否可按照13%稅率以農產品收購發票或者銷售發票進行抵扣?還是必須納入農產品進項稅額核定扣除范圍?
根據《北京市國家稅務局 北京市財政局關于試行農產品增值稅進項稅額核定扣除辦法的公告》(北京市國家稅務局 北京市財政局公告2015年第17號)的規定，我市以農產品收購發票或者銷售發票抵扣進項稅額的增值稅一般納稅人，納入農產品增值稅進項稅額核定扣除試點范圍，其購進農產品的增值稅進項稅額均按照38號通知所附《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》(以下簡稱《辦法》)的規定抵扣。
四、稅收優惠
殘疾人提供服務的營業稅優惠，營改增后是否可以繼續適用?
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3的規定，殘疾人員本人為社會提供的服務免征增值稅。
五、征收管理
1、分支機構是否需要辦理營改增手續?
不適用跨地區匯總納稅人的企業，分支機構應按規定辦理營改增手續。
2、兼有國地稅業務的企業已經是一般納稅人，也有國稅的發票，是否還要辦理營改增手續?
目前，不需要辦理營改增的手續。
3、納稅人提供業務管理服務，與客戶簽訂的合同是按季收費，6月末收取二季度管理費時應如何開票?全額開具國稅發票還是按比例劃分后分別開具地稅和國稅票?
應全額開具國稅發票。根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1第四十五條的規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：(一) 納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。 收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
4、5月1日全面實施營改增之后，作為純地稅納稅人，原有的開票設備是否還能夠使用?如不能使用應如何辦理?
原有開票設備不能再繼續使用，您需要重新到國稅機關核定增值稅發票，參加技術服務單位免費稅控操作培訓，購買新的開票設備。同時，根據《關于增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅稅額有關政策的通知》(財稅〔2012〕15號)文件規定：增值稅納稅人2011年12月1日(含)以后初次購買增值稅稅控系統專用設備(包括分開票機)支付的費用，可憑購買增值稅稅控系統專用設備取得的增值稅專用發票，在增值稅應納稅額中全額抵減(抵減額為價稅合計額)，不足抵減的可結轉下期繼續抵減。
5、房地產開發企業自行開發項目，如何判斷是否屬于老項目，以開工、完工還是產權登記時間為準?
以開工日期為準。根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告 2016年第18號)的規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36 個月內不得變更為一般計稅方法計稅。房地產老項目，是指：(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目;(二) 《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
6、連鎖經營餐飲企業在北京不同區有分支機構，營改增后，是否可申請由總機構匯總繳納?
可以，納稅人可通過主管稅務機關提交匯總繳納申請。
7、營改增三證合一的存量戶在簽三方協議時，銀行一般以三證合一的信用代碼為準，但存量戶未在國稅變更稅務登記號，此時協議無法發送成功。企業該如何處理?
納稅人先到國稅機關辦理三證合一手續，辦完后再簽訂三方協議。
六、發票管理
1、網上辦理發票審批中要求錄入法人身份證號碼而法人是外國人的,怎樣錄入身份證號?
錄入法人的護照號碼。
2、物業費及水電費可以開具增值稅專用發票嗎?
租賃給其他個人的情況下不能開具增值稅專用發票。用于與公司經營有關的事項可以開具增值稅專用發票。
3、物業公司代自來水公司、供電局收取的水電費開具什么發票?公司代收后上交后自來水公司、供電局開具什么發票?
物業公司代收的水電費，應按銷售貨物，適用稅率開具增值稅發票。自來水公司、供電局給物業公司可以開具增值稅專用發票。
4、已辦理增值稅票種登記的一般納稅人手中結存的地稅營業稅發票，是否本月可以繼續開具?
在2016年5月1日之前，仍可以使用地稅發票。
5、營改增后，個人出租房屋還可以去地稅代開發票嗎?
可以。根據《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)的規定，其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。
6、跨區縣提供建筑服務的小規模納稅人，能否在勞務地代開增值稅專用發票?
可以。根據《國家稅務總局關于發布<納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第17 號)的規定，小規模納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，不能自行開具增值稅發票的，可向建筑服務發生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發票。
7、營該增之后，旅游業開具發票有什么特殊規定?
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2的規定，試點納稅人提供旅游服務，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業的旅游費用后的余額為銷售額。 選擇上述辦法計算銷售額的試點納稅人，向旅游服務購買方收取并支付的上述費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。
8、一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，在營改增之前已經申報了營業稅但是沒有開具發票，營改增之后有什么處理辦法?
根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18 號)的規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
9、全面營改增后，其他個人發生應稅項目是否可以申請代開增值稅專用發票?
根據《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》(稅總函〔2016〕145號)的規定，其他個人銷售其取得的不動產和出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。上述情況之外的，其他個人不能申請代開增值稅專用發票。
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