建筑項目立項決策階段，如何做好投資估算

發布日期：2017-11-28來源：網絡來源編輯：張繼蕊

[摘要]

　　 中國的工程建設領域飛速發展，市場也日趨成熟飽和.與之相關的各行業均面臨著巨大的競爭和挑戰，項目業主的投資更日趨謹慎，決策更穩健，對投資項目的經濟性要求更高更嚴，對決策階段編制的投資估算也要求更詳細準確。

　　投資估算的目的和作用

　　 1、項目投資決策和制定融資方案的重要依據

　　 項目立項決策階段的投資估算所確定的資金額，是投資者進行投資決策、制定融資方案和資金籌措的重要依據，投資者要根據自身的財務能力和信用狀況作出是否投資的決策。同時，投資估算的準確度，也將直接影響融資方案的可靠性以及各類資金在幣種、數量及時間要求上能否滿足項目建設的需要。

　　 2、進行項目經濟評價的基礎

　　 經濟評價是對項目的費用與效益作出全面的分析評價，項目所需投資是項目費用的重要組成部分，是進行經濟評價的基礎。投資估算準確與否，將直接影響經濟評價的可靠性。

　　 3、編制初步設計概算的依據

　　 按照項目建設程序，應在可行性研究報告被審定或批準后進行初步設計。經審定或批準的可行性研究報告是編制初步設計的依據，報告中所估算的投資額是編制初步設計概算的依據，是建設投資的最高限額，以后各階段的工程造價均不能超過此金額。

　　 投資估算的主要影響因素

　　 1、建設地區及建設地點

　　 建筑產品存在于不同的地域空間，其產品價格必然受到所在地區空間、時間、自然條件、社會與市場軟硬環境的影響。

　　 建筑產品的價值是人工、材料、機具、資金和技術投人的結果，不同的區域和市場條件，如當地氣候條件、自然資源、物資供應、施工現場、基礎設施配套、周邊配套(如學校、大型商業區等)、區域物價、交通狀況、周邊建筑檔次等影響著項目的定位、成本和收益等，對項目的市場前景有著決定性的作用。

　　 建設地點選定后，項目業主通常按照政府規劃和自身狀況選擇建設方案，從而決定建設規模和建設內容，而建設內容決定著投資估算的范圍，影響著工程造價的廣度。

　　 2、建設標準

　　 建設標準是項目決策的重要內容之一，也是影響工程造價高低的重要因素。建設標準一般根據政策文件、業主需求和市場定位來確定，是編制項目建議書和可行性研究報告的重要依據，建設標準能否起到控制工程造價、指導建設投資的作用，關鍵在于標準水平定得是否合理。

　　 3、建設方案

　　 建設投資包括工程費用、工程建設其他費用和預備費用，其中工程建設其他費和預備費由行業主管部門制定的相關政策性文件的費用標準或實際合同價確定，除土地費外的其他費用所占的比重較小，不確定性因素也較少，其成本基本可控。而工程費用所占比重很大，且涉及面廣、周期長、影響因素眾多，但其中工程設計對其影響最大，高達75%以上。

　　 所以建設項目方案設計尤為重要，一旦方案敲定，其建設規模、建設內容及建設標準等則基本確定，其方案設計的優劣對建筑產品的最終造價影響較大。

　　 如何做好投資估算

　　 1、重視方案設計，加強設計人員的經濟意識

　　 設計人員應意識到，造價控制不僅是造價人員的事，也是設計人員不可推卸的責任和義務。方案設計應具有前瞻性、創造性和可實施性，在方案選型時必須考慮周全，加強經濟觀念與成本意識，不僅擅長從技術層面也要從經濟角度對方案進行優選，注重對工程造價有重大影響的建筑平面、結構類型、空間組合、層高和外立面效果等要素的設計，做到技術與經濟的合理結合，在滿足建筑功能需求的情況下，盡量選用平面規整、方正的平面布局，減小建筑物周長與建筑面積比，實現建筑物壽命周期成本最低的目標要求。

　　 2、提高工程造價人員的綜合素質

　　 (1)加強工程造價人員的責任心，提高項目前期控制意識。造價人員應意識到照圖算量計價只是工程造價中最基本最簡單的工作，資料匱乏的項目立項決策階段的造價控制既是重點也是難點。

　　 造價人員應根據自身的工作經驗積累已完工程造價的資料，并結合專門機構發布的政策性文件和造價信息，積極參與到項目前期的造價控制中，在展示自我工作能力、積累全方位工程造價相關知識的同時，也能了解到設計和業主的建設意圖，更好的服務于業主，為業主提供準確的有價值的造價信息，從而使自己及單位更具競爭力。

　　 (2)在投資估算中做到不漏算和重算費用。工程造價人員應具備一定的設計專業基礎知識，在建設項目只有建筑方案而無其他專業設計的情況下，能大致知道該建筑可能采用的結構形式以及其他專業可能涉及的建設內容;應具有一定的施工常識，能依據建筑方案、地勘資料及建筑周邊狀況大致推斷可能選用的基礎形式和采取的施工組織措施(如基坑護壁、施工降水、施工電梯等);能依據建設地點的地質地貌，正確判定項目總圖可能產生的大額總平面費用(如堡坎、排洪溝及大規模土石方的挖填和堆運等);能依據設計專業述及的建設標準，合理確定裝修檔次、設備選型與之匹配;能根據建設項目的特殊性質，判斷可能發生的其他工程費，如新建大型醫院的污水處理、高級博物館的文物保護(如監控恒溫恒濕)等;應了解項目的資金使用計劃和資金來源，核實有無融資費用，如建設期貸款利息等;對國有資金建設項目而言，應落實水電氣的接人位置以及遠距離接入費用的資金來源。

　　 3、做好投資估算基礎資料和相關依據的收集

　　 (1)對擬建項目建設地的地質條件、水電路狀況、基礎設施配套情況、場平布置、交通運輸、氣候條件、節能環保要求、自然資源狀況等與工程造價緊密相關又具有項目獨特性的基礎資料進行收集，必要時進行現場踏勘和實地考察，使收集的資料更切實際和準確可靠。

　　 (2)收集專門機構發布的建設工程造價費用構成、工程建設其他費用估算辦法和費用標準、定額標準、造價信息、估算指標、物價指數、技術方法以及其他有關工程造價的文件。

　　 (3)根據工程造價人員自身的工作經驗，對已完成類似項目的工程設計、工程量及價格指標加以總結分析，以備投資估算參考使用。

　　 4、真實、合理地編制投資估算

　　 投資估算中的工程建設其他費和預備費是按照國家或地方政府的政策文件或實際收費來計算的，其計算基礎是建安工程費或建筑面積，所以投資估算的重點和難點是確定建安工程費的投資額。

　　 5、推行全面細致的投資估算方法

　　 項目立項決策階段投資估算的難點是無詳細圖紙，計量較困難，從而導致造價確定困難，準確度不高。根據大家在實際工作中參與前期工作的經驗，按照已完類似工程資料并結合方案設計平面圖、層高和結構形式等基本信息，對建設方案的工程量進行初測，按定額劃分的項目細化工程量，并根據當地當時的定額、人材機及其他政策性文件計算出項目的全費用單價，編制較詳細的投資估算。

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