中信濱海新城成為國內(nèi)首個獲立法保障的PPP項目

發(fā)布日期：2015-11-13來源：網(wǎng)絡來源編輯：李香玉

[摘要]

　　 PPP即公私合作模式，是公共基礎設施中的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私營企業(yè)、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。

　　 “推進PPP以法治保障契約的實行是根本，但是在商言商，企業(yè)家最擔心的還是很多情況下政府方面很強勢。”中國財政學會PPP專委會會長賈康曾公開指出PPP模式的困境。

　　 由于汕頭特區(qū)是一個有立法權的城市，位于汕頭濠江區(qū)，總投資額將超過500億元的中信濱海新城成為了首個獲得區(qū)、市兩級人大審議通過的項目。

　　 10月29日，汕頭市第十三屆人大常委會舉行第三十五次會議，會議聽取了汕頭市委常委、市政府常務副市長鄭通聲代表市政府所提報的關于濠江區(qū)城市運營和蘇埃通道項目(即：中信濱海新城項目)重大事項的議案及相關說明，并聽取了市人大財經(jīng)工委、市人大常委會組成人員對相關議案的意見。經(jīng)審議表決，通過了汕頭市政府所提請的關于濠江區(qū)城市運營和蘇埃通道項目重大事項的議案。

　　 “在這種大型PPP項目上，企業(yè)最擔心兩個風險，一個是政策的風險，一個是政府的風險。政策的風險是指國家政策變動帶來的風險，政府風險則是指政府換屆，主要領導變更帶來的可能違約的風險。市級人大審議通過使得企業(yè)這方面的利益可以得到更好的保護。” 中信濱海新城總經(jīng)理藍宇表示。

　　 原來的農(nóng)村

　　 “我們最早去實地考察的時候，海灣的南岸就是農(nóng)村，濠江區(qū)最開始定位成中心城區(qū)，由于交通不便，汕頭南拓收到制約，濠江區(qū)成了汕頭經(jīng)濟最落后的區(qū)域。”藍宇回憶道。

　　 據(jù)了解，該項目的促成最開始是由地方政府找到了中信地產(chǎn)。“許多地方政府主動找類似中信這種綜合實力比較強，資金實力雄厚，有產(chǎn)業(yè)資源、金融資源的大型企業(yè)，來合作進行新城開發(fā)，新型城鎮(zhèn)化的建設。”藍宇表示。

　　 而中信地產(chǎn)最終確定在汕頭進行城市運營，則有著很多的考量。據(jù)藍宇介紹，在洽談伊始，汕頭市政府非常有誠意，提供了必要的協(xié)助。濠江區(qū)還爭取到了地級市的管理權限，區(qū)級政府可以行使地級市的管理權限。

　　 汕頭作為最早的經(jīng)濟特區(qū)，80、90年代經(jīng)濟發(fā)達過，但是漸漸落伍了，被國內(nèi)很多城市超越了。最近幾年，汕頭市的經(jīng)濟發(fā)展有明顯的上升的勢頭，各項經(jīng)濟指標超過了廣東省的平均水平，具有后發(fā)優(yōu)勢。

　　 除此之外，汕頭也是國家海西經(jīng)濟圈中連接珠三角和福建的橋頭堡。鑒于中信地產(chǎn)在汕頭耕耘20多年，在這里有基礎，中信濱海新城最終落地。

　　 “粵東長期以來是人口密度最高的區(qū)域，土地非常寶貴。濠江區(qū)因為經(jīng)濟沒有發(fā)展，恰恰有后發(fā)優(yōu)勢。濠江區(qū)僅有不到30萬人，土地存量卻占了汕頭市的一半以上，可建設用地多。經(jīng)過全面測算和分析，在這個項目上可以實現(xiàn)企業(yè)的品牌效應、經(jīng)濟利益、央企的責任和擔當。”藍宇說道。

　　 白紙上的藍圖

　　 除了成為國內(nèi)首個獲得立法保障的PPP項目之外，中信濱海新城還是國內(nèi)為數(shù)不多的由企業(yè)主導規(guī)劃的項目。

　　 一般來說，規(guī)劃都是由政府部門主導的。政府做的規(guī)劃，考慮國家的政策方向和公共利益，但是政府的規(guī)劃很少考慮實施的經(jīng)濟上的可行性，所以很多政府的規(guī)劃雖然很好，但是在實操層面上遇到難題。

　　 “企業(yè)做的規(guī)劃會考慮經(jīng)濟上的可持續(xù)性，作為中信這種央企，也會更多的考慮公共利益和社會利益。同樣要走政府的審批程序。通過規(guī)劃委員會、常務會議的審批。”藍宇表示。

　　 藍宇強調(diào)，規(guī)劃是城市運營項目的核心和關鍵。“所有的投資、運營都是以規(guī)劃為導向。項目啟動之前就在做區(qū)域的規(guī)劃，商務協(xié)議簽署之前就邀請了國內(nèi)外頂級的設計單位，進行項目規(guī)劃。確定首開區(qū)之后，又做了控制性詳細規(guī)劃，及整個片區(qū)的城市設計。規(guī)劃做出來便可以向政府和市民展示未來的前景，新定位也需要得到政府的認可。”

　　 據(jù)了解，濱海新城項目的規(guī)劃面積涵蓋濠江區(qū)168平方公里，預計開發(fā)周期為25年，將采用分片區(qū)滾動開發(fā)的模式。

　　 中信濱海新城項目定位為生態(tài)型的汕頭南岸新城、現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)達的粵東首邑、亞太高端文化商務休閑之都。項目開發(fā)建設內(nèi)容主要包括土地一級開發(fā)整理，過海隧道、市政道路等基礎設施建設，同時配套學校、醫(yī)院、公園、酒店、商業(yè)等高端城市公共服務設施，建設會議中心、博物館、展覽館、體育中心、影劇院、歌劇院、會展中心等大型場館。

　　 其中，南濱片區(qū)作為中信濱海新城項目的首發(fā)啟動區(qū)，位于華僑經(jīng)濟文化合作試驗區(qū)的起步區(qū)，規(guī)劃面積12.4平方公里。

　　 “不同于北岸的逐漸成熟，南岸的規(guī)劃是整體規(guī)劃，在一張白紙上繪出未來的新城，規(guī)劃規(guī)格和合理性遠超北岸。”藍宇說道。

　　 未來的CBD

　　 今年以來，圖紙上的規(guī)劃正在逐步落地。濠江區(qū)最近基礎設施在逐步啟動，過海隧道的圍堰工程馬上竣工，隧道主體工程即將動工。

　　 當?shù)匾粌杉议_發(fā)商在濠江區(qū)歷史遺留下來的樓盤項目，借此契機在11月內(nèi)開盤發(fā)售，均價為7000元/平方米，和北岸主城中心區(qū)約便宜2-3000元/平方米。

　　 “我們相信，隨著海底隧道的通著，未來5-8年內(nèi)，濠江區(qū)的房價將趕超北岸主城中心區(qū)房價。兩條橋梁一條隧道拉近了兩岸的距離，5分鐘的車程非常方便。除此之外濠江區(qū)還有無法比擬的生態(tài)、景觀優(yōu)勢。”藍宇自信地說道。

　　 在近日舉辦的深圳土地展等多處展會上，中信海濱新城的展位吸引了較多開發(fā)企業(yè)的注意。“11月11日中信濱海新城首批土地掛牌，前期招商比較有成效，國內(nèi)很多大的開發(fā)商都看好汕頭未來的發(fā)展和土地的增值前景。此外我們也全面在做產(chǎn)業(yè)的招商，包括學校、商業(yè)等，都取得了可喜的進展。”藍宇表示。

　　 中信濱海新城項目的規(guī)劃，運營策略落實之后，汕頭市新一版的總體規(guī)劃已經(jīng)報國務院批準，首開的南斌片區(qū)定位為CBD核心區(qū)。未來的核心區(qū)是圍繞汕頭的內(nèi)海灣“一灣兩岸”來打造。國家剛剛批準汕頭成立華僑經(jīng)濟文化合作試驗區(qū)，也把該項目列入核心區(qū)，未來前景可觀。

　　 如何雙贏?

　　 PPP項目相當于政府向社會推出的一款產(chǎn)品，能否賣出去，產(chǎn)品質(zhì)量、“性價比”、“收益率”很關鍵。目前財政部門主導的PPP項目都是“公益”類項目，但是社會資本沒有一個是正真的“公益”資本。

　　 所有的社會資本都是首先為逐“利”而來、為淘“金”而來、為賺“錢”而來，就某一個具體項目而言，他們并不擔負任何“社會公益”責任，如果地方政府提供的PPP項目無利可圖，社會資本會扭頭就走。

　　 目前多數(shù)給排水、供暖、供氣項目，主要靠使用者付費就可以基本保障投資者的合理回報，社會資本很有投資熱情，成功率高;智能交通、視頻監(jiān)控、停車場地收費管理類PPP項目更是從來不缺民間投資者;一部分垃圾處理、污水處理、水環(huán)境治理等項目也可以通過部分政府付費解決問題。

　　 中信地產(chǎn)這個項目如何盈利?

　　 藍宇介紹道，中信濱海新城的商業(yè)模式屬于城市運營類，通過對商定區(qū)域進行整體的策劃、規(guī)劃，整體的投融資運作，包括城市基礎設施配套，產(chǎn)業(yè)引進等，讓整個區(qū)域的土地得到增值，最后跟政府分享增值的收益。“簡而言之就是把區(qū)域的蛋糕做大，然后跟政府從中分得一杯羹。”

　　 “投資量大，周期很長，更加適合中信地產(chǎn)這樣有強大的金融背景、央企背景的企業(yè)來做，中小企業(yè)更適合做迅速盈利的項目。”藍宇指出。

　　 除了企業(yè)能盈利之外，政府也能通過該項目獲得經(jīng)濟利益及其他利益。新城建出來之后，城市環(huán)境得到改善;產(chǎn)業(yè)的導入、引進將促進城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級;政府將因此得到長期的稅源，居民將得到更多新增的就業(yè)崗位和土地增值的收益。

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