佛山地鐵2號線

發布日期：2015-08-18來源：網絡來源編輯：李香玉

[摘要]

　　 佛山地鐵2號線PPP項目應該說是近幾年比較典型的一個軌道交通PPP項目。這一輪PPP熱潮嚴格來說應該是從去年的上半年或者說中旬才開始的，這個PPP項目有兩個亮點，一是在時間上,這個軌道交通PPP項目當時跟政府和企業談判，是在2013年底，2014年1月份，也就是在這輪PPP熱潮開始之前就簽訂了協議，完成了投資人招標，在時間上就有一點前瞻性和超前意識。第二，從這個模式設計上來講，也比較有創新點，這個PPP項目也保留了BOT的因素，但同時更充分借鑒了香港地鐵的模式，研究怎么引入把BOT和土地的因素跟軌道運營結合起來。

　　 一、佛山地鐵2號線PPP項目基本情況

　　 首先，介紹一下這個PPP項目的始末。這個PPP項目的起始時間很早，早在2012年的時候，佛山市政府就已經提出利用沿線土地開發支持軌道建設的思路，并出臺了相應政府文件。2013年中旬，雙方就已經簽訂了意向性的框架協議，到2014年初，通過正式的招投標，最終確定中標人就是目前的這個PPP項目公司，同時簽訂了協議，成為國內首個BOT加TOD的項目，去年4月份，這個PPP項目公司正式注冊成立。

　　 這個PPP項目的模式有兩個核心因素，一個關鍵詞是BOT，一個是TOD。最大的特點是引入了TOD理念，一個是將沿線800米范圍內的土地，規模很大，大概4400多畝的土地只作為一級開發整理，通過土地一級開發的協議，中間會有價值的升值，通過價值內化來支持軌道建設，通過一級開發土地來支持軌道建設投資。同時，通過選擇比較好的區域，選擇了四個特定的站場，也是離軌道沿線比較近的區域，這四個站作為物業開發，大概2000多畝，這一部分思路是通過PPP項目公司自己進行物業開發獲得未來預期的租金以及物業銷售收入，來平衡PPP項目公司未來運營中潛在的虧損，這一部分按照一般房地產開發或者土地開發的資本金、融資配股比例大概是三七比例。

　　 該PPP項目充分借鑒了香港的模式，通過TOD開發，通過規劃設計和地鐵物業相結合，做了上蓋物業的開發。二號線的車輛段和湖涌的停車場是呼應的，中間段選擇了兩個核心區域，石洲跟灣華，灣華相當于市中心，在這個區域將做一個比較龐大的商業綜合體，通過比較高價值的物業經營來獲得收益。這是物業部分。

　　 這個PPP項目的運作關系也可以簡單介紹一下。由佛山市政府跟PPP項目公司簽訂協議，PPP項目公司包括三方主體，大股東就是中國交建，同時我們還引入了一個運營方的社會投資人，就是南車四方,包括佛山軌道作為政府出資的第三方。

　　 我們列了三個板塊，地鐵的建設、運營以及地產開發。建設運營就不多說了，強調一下地產開發，一級開發通過投資土地一級開發，把土地整理出讓，通過政府公開招拍掛的流程，通過財政、土地部門流轉，回到PPP項目公司來支持我們的建設。剛才上面所說的二級土地，雙方也約定的，既可以由PPP項目公司自己開發，也可以引入一些知名品牌開發商進行合作開發或者委托開發。引入品牌投資人的好處在于一方面PPP項目公司可以一部分資金問題，另一方面因為確實作為一個軌道建設PPP項目公司，在房地產開發方面缺乏經驗，大型的品牌開發商無論是在PPP項目運作、經驗以及品牌價值方面都能起到很好的作用，PPP項目公司通過這種開發從而獲得可持續穩定的物業收益，支持潛在的運營虧損，這就是整個PPP項目的模式。

　　 二、政府與社會投資人兩方的責任邊界

　　 佛山地鐵2號線PPP項目可以說是一個比較典型的PPP項目，我們需要界定清楚政府跟企業雙方的責任。我們通過一種分析，相當于在一個PPP項目中，政府跟投資人站在各自的視角，雖然是合作關系，但是他們各自有獨特的訴求。舉例來說，以軌道交通PPP項目為例，政府更看重的是這條軌道帶來的公共利益和社會效益，以及PPP項目在運營中的效率和成本控制。投資人看重的是在合作中要盡可能與政府達成一致，完成政府的訴求，同時，投資人也會有一些自己的訴求，因為我既然投資這個PPP項目，我需要保證基本收益的獲得，以及我在未來30年中穩定的現金流以及可持續的經營，同時需要政策性的保障以及全面細化的風險控制。只有這樣的話，我們才能把這個PPP項目做好。

　　 我想強調的是在這種PPP模式合作中，投資人既要保質保量的完成投資和建設任務，同時也需要政府向前多邁出一步，注重化解投資人的風險，只有雙方都站在對方的視角上，換位思考，相互體諒，才能把這個PPP項目做好。

　　 這個PPP項目設計了兩個分階段平衡機制，因為這個PPP項目所涉及的投資內容和實施內容比較多，如果把它全部混為一談來做的話，確實對項目未來的控制性以及風險會造成很大的影響。在這個PPP項目初期設計了兩個分階段平衡，即把沿線站場800米范圍內的一級開發和我們的規劃建設進行對接，把四個站場的二級開發收益和地鐵運營階段做一個對接，形成一個分階段、分層次的平衡機制，來實現我們這個項目邊界明確、風險可控的目的。

　　 同時，該PPP項目公司包括了三方股東，未來在項目運作中有明確的分工，中國交建作為國內目前實力比較強的施工方，主要承擔項目的施工，南車四方作為軌道交通車輛配套商之一，負責車輛的制造、提供以及保養維護。佛山軌道作為政府方，既負有監管的責任，同時也負責完成地鐵的運營。

　　 三、佛山地鐵2號線PPP項目亮點

　　 這個項目的創新之處，就是TOD綜合開發對PPP項目的影響。該PPP項目在設計之初就強調引入TOD開發理念，但是TOD開發就要考慮到如何把這個PPP項目各個潛在的因素，無論是資金的、土地的還是這個PPP項目本身的，進行一種融合。簡單說一下，在引入土地方面，是通過軌道建設過程中使得周邊土地的增值，將土地的收益內化，為建設提供資金。

　　 四、在探索中前進

　　 最后，簡單探討一下目前這個PPP項目中存在的問題。目前這個PPP項目實施了一年半時間，工程已經在做了，但是目前土地，尤其是一級開發這方面出現了一些滯后，原因有很多，國內土地政策的限制使得我們無法完全模仿香港的模式。第二點，中國交建作為施工方，他可能會跟政府在長期收益上出現一些博弈的因素。這是一個30年運營期的PPP項目，對于政府來說，希望前期充分利用投資人的資金，能夠在前期盡可能多投資，而政府在中后期逐步給你回報。第三點，就是在觀念上如何讓政府和企業全都認識到我們是PPP合作中，政府和企業是收益的共同體。因為這個PPP項目經營的協議是由佛山市政府跟中國交建來簽訂的，但是實施過程中涉及到許多土地的問題是市政府沒法直接解決的，因為這些土地都是掌握在各個區甚至各個鄉鎮的手里，這就涉及到城市管理過程中，市級政府跟區鎮各級政府的關系問題。

　　 來源：銘鼎人咨詢

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