業(yè)內解讀地王井噴現(xiàn)象:資金超涌動下的資產(chǎn)荒

發(fā)布日期：2016-06-06來源：網(wǎng)絡來源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報道，六月的北京已經(jīng)讓人們逐漸感受到了夏天來臨的熱氣，大雨不斷的深圳讓很多滯留機場的旅客們皺起了眉頭。而在房地產(chǎn)市場里，剛剛有所穩(wěn)定的商品房價格還沒有讓老百姓們好好的舒口氣，頻頻出現(xiàn)的“地王”卻成了過去五月當之無愧的“熱搜榜第一”。房企跑步入場的“搶地大戰(zhàn)”，就像當下炎熱的氣候，是一再升溫。

　　 不看不知道，一看嚇一跳，截至今年6月2號，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內的22個重點城市，已經(jīng)產(chǎn)生了總價、單價或溢價率“地王”數(shù)量高達113幅。

　　 鐘 情于“地王”的融創(chuàng)、保利、信達、泰禾等等房企豪門，為什么不惜天價拿地？“地王頻現(xiàn)”的背后到底是真熱還是虛火？高價地王賠錢出售的慘痛經(jīng)歷在很多城市 都是并不太遙遠的歷史，這一輪爭搶過后，又有多少地王們要走上這條不歸路？還有咱們老百姓更關心的，房企拿地都“天價”的，我要買的房是不是也更加“買不 起”了呢？

　　 昨天，北京市國土局官網(wǎng)正式掛牌通州一宗多功能用地，地塊起始價高達87億元，被媒體冠上“超級地王”的稱號。事實上，就在這塊地亮相的前一天，北京剛剛拍出兩個地王，陽光城和天潤誠澤各局其一。同一天，中國電建和廣州方榮聯(lián)合體以82 .89億元競得深圳龍華一塊商住地，樓面地價為56781元/平方米，接近甚至超過周邊在售項目房價，成為深圳年度總價“地王”。

　　 不 數(shù)不知道，一算嚇一跳。今年以來這樣的“任性地王”已經(jīng)拍出113幅。據(jù)統(tǒng)計，憑借“地王”成為“網(wǎng)紅”的房企融創(chuàng)、保利和信達，今年上半年的拿地金額分 別為約255億元、234億元及215億元。經(jīng)濟下行，一二線城市的樓市在水漲船高之后難測未來，這些房地產(chǎn)企業(yè)們?yōu)槭裁催€能“有錢任性”到如此豪爽的地 步呢？有二線城市的房產(chǎn)咨詢公司負責人坦率地說，主要還是房企從銀行拿錢容易了，政策環(huán)境轉變激發(fā)了房企拿地的需求。開發(fā)商在獲得貸款，實際利率上都很有利，整個政策環(huán)境也有很大的利好。”

　　 中 原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉將這種現(xiàn)象歸結為幾個字——“在資金超涌動下的資產(chǎn)荒”，也就是說，銀根寬松是一方面，一二線城市可供出售土地不多也起了推動 作用。首先，信貸供給量比較多，別的市獲得信貸相對比較容易，價格資金成本比較低的國企、央企在這波地王潮中占據(jù)主力。第二，其實就是一個資產(chǎn)荒。跟過去 地王潮不一樣的是，這輪地王基本上集中在全國大概十個城市，會凸顯這些地王數(shù)量非常集中。過去的地王大部分只是創(chuàng)造歷史新高，但這輪地王甚至出現(xiàn)了個別現(xiàn) 象，比如前幾天北京延慶出現(xiàn)一個地王，它的樓面價比在售物業(yè)的均價高兩到三倍。這不是企業(yè)理性的表現(xiàn)，更多的是資產(chǎn)方優(yōu)質資產(chǎn)的恐慌。

　　 統(tǒng)計數(shù)據(jù)支撐著張大偉的分析。今年以來，作為央企的保利地產(chǎn)在上海、南京、合肥、廈門等幾個熱門城市的土地市場高價拿地，制造了多幅“三高”地塊，溢價率最高接近400%。信達地產(chǎn)則 以總價123.18億元及58.05億元摘得杭州和上海兩地塊，前者成為2016截至目前的全國總價地王，后者則以溢價率306.53%破了保利的紀錄。 而如果仔細看看這些房企們的拿地軌跡，北上廣深似乎還好，反而是少數(shù)二線城市上“焦點新聞”的時候更多。房地產(chǎn)“去庫存”的確是今年一個經(jīng)濟熱點，但這個 熱點如此畸形的釋放恐怕也是很多人不想看到的。

　　 張大偉認為，這是房企對現(xiàn)實的“低 頭”。一方面是因為一線城市的土地供給量出現(xiàn)明顯減少，變相地把更多資金推動到二線城市。從全國房地產(chǎn)發(fā)展來看，即使在一系列去庫存政策的影響下，三、四 線依然不溫不火，導致更多資金、企業(yè)聚集在一、二線釋放。二線城市現(xiàn)在能夠拿到地的少數(shù)區(qū)域，從房地產(chǎn)本身的自身發(fā)展規(guī)律來看，企業(yè)又必須要在有人口流入 的成交活躍區(qū)域拿地，造成這么多企業(yè)必須聚集在十個城市里，進行競爭。

　　 少數(shù)城市、少數(shù)地塊的價格超過了在售新房的價格，說白了就是面粉賣得比面包都貴了，這當然不是正常的現(xiàn)象。而換一個角度，老百姓可能更為關心：我生活的地方地價如此之貴，未來的房價是不是也要更加考驗我的小心臟？

　　 中 原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁劉天旸指出，要看開發(fā)商在提價時，客戶是否愿意提高自己的購買預期。如果客戶不是那么快去跟購買預期的話，其實漲價也是沒有市場 的。上海的交易量比較大，上海城區(qū)也比較大，不同的區(qū)域或者同樣區(qū)域的不同項目都會表現(xiàn)出不同的溢價能力。除了地段本身，品質、服務質量、開發(fā)商所提供的 物業(yè)標準等也會對溢價產(chǎn)生影響。如果品質和售價的關系過度脫離，也不會有客戶來買單。所以，大家要辯證地去看樓價的關系。

　　再 把視角換一個方向，如果未來并不是所有的拿地房企都能順利漲價，或者用業(yè)內人士的話說，有些地塊保本的前提是，未來兩年本地房價要漲50%，這有點“臣妾 做不到”的感覺。那么，現(xiàn)在的地王們是不是有很多已經(jīng)注定了未來“賠本賺吆喝”的命運？有業(yè)內人士回顧，那些曾經(jīng)的地王，今天還在賠著本兒賣大有人在。 “從過去經(jīng)驗來看，虧本銷售的樓盤非常多，現(xiàn)在甚至有一些地王樓盤的在售價格也就是一個保本價。從目前狀態(tài)來講，歷史可能重演。”業(yè)內人士分析道。(記者 柴華)

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