房地產價格回歸成交低迷 樓市“博傻”時代已過

發布日期：2018-09-29來源：網絡來源編輯：張世輝

[摘要]

　　 導讀

　　曠日持久的調控下，開發商對現金流和回款率的要求越來越高，降價走量成為一種可行選擇。

　　9月下旬，泰禾合肥院子某個戶型降價4000元/平方米促銷，隨即引來老業主集體維權。一些老業主在售樓處拉起橫幅，抗議泰禾的調價行為，并提出退款等要求。

　　當月早些時候，長沙、杭州也先后出現因降價而引發的業主“維權”行為，業主認為開發商“胡亂定價”、“欺詐業主”、“喪失誠信”。

　　早在今年6月，北京市通州區的K2十里春風項目售樓處也曾被業主“包圍”，并被要求退房，起因同樣在于項目售價下調。

　　縱觀我國房地產發展史，業主因降價而維權的現象時有發生，且大多出現在市場下行之時。萬科、保利、龍湖等大型房企的售樓處，都曾遭遇過“圍攻”。

　　相比因直接降價而導致“維權”，在市場下行期，開發商推出變相的價格策略更為常見。

　　8月末，恒大全國在售住宅樓盤打出了全部8.9折優惠的廣告，首付款也可以分期支付，最低首付僅需5%。中糧也于9月末啟動全國范圍內的“購房節”，對近萬套房源推出優惠折扣，涉及16個城市66個項目。

　　在北京市場，萬科、城建等房企都推出了價格策略。珠三角、廈門等區域的新房項目，近期也有不同程度的價格優惠措施推出。雖然官方的房價數據仍然顯示出很好的漲勢，但從市場一線來看，調整的端倪似乎已經出現。

　　在樓市調控嚴厲打壓下的房地產市場，真的扛不住了嗎？

　　“最后的選擇”

　　“2008年，2011年，2014年，全國出現過3輪非常明顯的退房潮現象，只要房價出現下調現象，前期購房者就開始所謂的降價維權。”中原地產指出，降價“維權”的現象時有出現，其中以2011年最為典型。

　　公開信息顯示，從2011年9月開始，北京、上海、南京、寧波等地不斷出現降價維權現象，萬科、龍湖、合生等多個企業旗下項目的售樓處被砸毀，部分項目的業主還與保安發生肢體沖突。

　　按照業內的觀點，這三個年份均為房地產市場的“小年”，在監管層出臺樓市調控政策之后，市場出現下行。為保證現金流，開發商祭出各種價格優惠策略，部分項目明顯降價。

　　今年的市場形勢，被認為與上述三年有著類似之處。在曠日持久的調控下，開發商對現金流和回款率的要求越來越高，降價走量成為一種可行的選擇。

　　但有房企人士近日向21世紀經濟報道表示，“直接降價”通常是企業最后的選擇。因為多年的操盤經驗告訴房企，直接降價通常會引發類似的糾紛。

　　“如果不得已要進行調整時，最先選擇是‘降配’。”該人士說，“降配”是指在不調整價格的基礎上，對裝修、綠化等配套設施的標準進行下調，從而彌補利潤率的損失。

　　在“降配”的同時，有些項目還會變相降價，比如，減少贈送面積、提高車位價格、提高精裝修價格等等。這些做法同樣能夠達到彌補利潤率的目的。首次開盤的項目則可以選擇低開（低價開盤），或價格優惠策略等。近期的價格優惠策略，大多發生在首次開盤的項目中。

　　該人士表示，選擇直接降價，通常意味著項目已經“別無選擇”，這是一個“既損失利潤、又損失口碑”的做法。

　　價格回歸？

　　房地產項目直接降價的原因很多，但綜合來看，很大部分都存在前期定價過高的現象。

　　長沙某房企人士9月28日向21世紀經濟報道表示，過去一年來，長沙房價出現大幅上漲，部分項目在半年內的漲價幅度超過50%。這其中雖不乏好地段的優質項目，但部分地段、品質不佳項目也跟風上漲。

　　到今年，長沙的調控政策不斷深化，“限價令”的執行尤為嚴厲。好地段的項目價格尚可維持，品質不佳的郊區項目，則不得不進行價格回調。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進將這種調整稱為“回歸”，因為，“前期房價大幅上調，本身就是非理性的行為”，在調控的壓力下，價格泡沫勢必要被擠出。

　　他表示，在我國房地產市場，需求從來都不是平穩釋放的。受調控政策、買漲心態等影響，市場需求通常表現出集中釋放，然后又集中收縮的現象。而供給端的反應往往滯后于需求端。因此，當市場需求出現收縮時，很多項目就不得不對價格策略做出調整。

　　在這個過程中，“限價令”的影響不可忽視。“有時候，被限價的項目并不在你那個區域，但一旦別的區域價格被限，市場的整體預期就變了，你再按照原來的價格賣，就賣不出去了。”前述長沙房企人士表示。

　　今年以來，樓市調控政策不斷深化，除“限價令”外，限購、限售等措施還對需求端的積極性產生影響，棚改貨幣化的退潮，也在影響三四線城市的購買力。在很多城市，市場預期發生了明顯變化。

　　9月上半月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比8月上半月增長1%，可謂趨近零增長，“金九”成色存疑。有分析人士認為，這種交易量還是房企通過價格調整策略取得的，與市場真正好的時候有著本質區別。

　　這種情況還影響到了二手房市場。貝殼研究院通過對11個重點城市的二手房市場進行分析得出，今年第三季度，業主掛牌量開始下滑，已入市業主預期松動，掛牌價趨穩，調漲占比下滑。

　　一二線城市仍有支撐

　　隨著樓市調控的繼續深入，價格調整有可能會繼續蔓延。嚴躍進指出，項目價格下降會帶來更多的觀望情緒，一些資金狀況緊張的房企，會將旗下項目加入降價行列。他認為，到10月份，類似降價還會出現。但不排除到了年底出現價格反彈的可能。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷贊同上述看法，他指出，大面積降價潮的風險似乎不高。這是因為：在調控嚴厲的一二線城市，需求長期壓抑，供應遠遠不足，高端住宅偏多，城市成長潛力巨大，地價下調余地很小，房價幾無可降空間。

　　歐陽捷還表示，部分調控尚不嚴厲的二線城市，更是存在房價上漲動力。

　　根據上海易居研究院的報告，截至2018年7月底，全國100個城市的新房庫存去化周期僅為9.6個月，明顯低于12-16個月的合理區間。其中一些城市的去化周期不足5個月。

　　但隨著調控政策的下沉，一些前期房價上漲過快的三四線城市，情況則不容樂觀。

　　歐陽捷表示，房價上漲過快、客戶流量萎縮過猛的三四線城市，未來極有可能出現價格回調。他指出一個現象，在很多省份，低能級、低等級城市的房價高于高能級、高等級城市，簡言之，縣城房價接近或超過省會城市。

　　歐陽捷表示，今年9月浙江義烏市二手房均價 21519 元/m2，同比上漲17.25%，環比也在上漲，這一價格已經高于很多中西部的省會城市。與此同時，河北多地房價高于石家莊市；江西贛州市、湖北宜昌市、安徽蕪湖市的房價均已接近其省會城市。

　　前述房企人士也表示，三四線城市的市場容量本身就不大，并在此前的周期中釋放殆盡，若棚改貨幣化大幅回潮，這些城市的需求規模和購買力都會受到影響，出現價格下調也就不意外。

　　中原地產指出，過去3年，全國房價普遍上漲，投資投機需求有所抬頭，很多需求還使用了較高的杠桿。無論此輪價格調整會否蔓延，市場參與者都應該增強風險意識，因為隨著樓市調控的常態化，“只漲不跌的樓市博傻時代已經過去”。

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