房地產亟待調整供給結構

發布日期：2016-03-11來源：中國建設報編輯：伏牛山

[摘要]

　　 一線及部分二線城市銷售火爆，三四五線城市積壓嚴重，這就是當前房地產銷售市場的真實寫照。

　　 2016年全國“兩會”剛剛召開，分析房地產庫存成因、找出有效化解辦法等就已經成為代表委員熱議的話題。在幾日的采訪中，記者耳邊出現頻率最高的詞語就是“去庫存”。

　　 “用冰火兩重天來形容當前的房地產銷售市場恰如其分。”全國人大代表、清華大學教授蔡繼明認為，當前我國房地產行業之所以與中國經濟發展的大趨勢，特別是與城市化高速發展的大趨勢相背離，根本原因并非是我國城市住房供給已經過剩，而是房地產行業脫離了城市化進程的真實需求，“不是去迎合廣大需要住房的中低收入人群，而是演化成了富人投機和投資食利的工具。”

　　 結構性過剩與短缺并存

　　 當前，我國房地產市場冷熱不均、發展失衡，結構性過剩與結構性短缺并存，一線城市供求矛盾突出、房價畸高，三四五線城市及部分二線城市呈現階段性過剩，房地產庫存高企、房價下跌。

　　 “投資投機過度是房地產市場亂象的根源。”蔡繼明表示，我國目前的城鎮化率僅達到56.1%，還處在城鎮化高速發展階段，更何況在56.1%的常住城鎮人口中，18%是沒有城鎮戶籍的農民工。不僅如此，今后每年還要有上千萬農民工進入城市，即使到2020年解決了1億農民工的城市戶口問題，還有2億多農民工處在半城市化狀態。面對人口城市化對住房的海量需求，房地產行業本應該成為推動中國經濟增長的重要引擎，卻出現了開工面積和銷售面積雙下降的情況。

　　 “一個為富人投機投資食利而搭建的房地產市場，其游戲規則就是不斷驅使房價上漲，這樣才能讓住房持有者投資獲利。而開發商正是迎合了這一心理，利用房地產開發的壟斷性特許經營權，營造出價格不斷上漲的供應端，使投機投資食利者有了最好的標的物，使他們趨之若鶩，同時也綁架了剛需群體。”蔡繼明稱。

　　 中國社科院發布的2016年《社會藍皮書》顯示：95.4%的受訪家庭有住房，19.7%的城鎮居民家庭擁有兩套以上住房。北京市2012年3月流動人口是725萬人，空置房屋有381.2萬套，按一套房住3人計算，即使不建新房也可以居住1140萬人。

　　 “在這種情況下，政府只是采取行政措施抑制房價的非理性增長，而沒有觸及房地產市場形成機制的核心問題，以往的游戲規則并沒有發生變化。雖然在政府的調控下，房地產市場的崩盤被暫時延緩了，但卻造成了房地產市場在高位房價下的低迷和萎縮：一邊是2.7億農民工因買不起房而不能進城落戶，另一邊是大量的存量房和價格高不可攀。”蔡繼明對當前房地產市場的形成原因予以剖析。

　　 調整供給結構開辟“準商品房市場”

　　 只有改變現行房地產市場的游戲規則，對房地產市場的供給側進行結構性改革，重新塑造房地產價格形成機制，實現房地產市場從結構到功能的根本轉變，才能使房地產行業擺脫長期低迷的困境，迎來蓬勃發展的春天。

　　 對此，全國政協委員、江西省九江市副市長盧天錫認為，要確保化解庫存取得實效，不能就去庫存而去庫存，而是既要考慮當前庫存，又要著眼長遠住房體系的構建和金融風險的防范，既有效擴大需求，又創新改善供給，通過供需同時發力，政企雙管齊下，施“多面手”、打“組合拳”，才能促進房地產市場穩定健康可持續發展。

　　 “未來，我們必須創新改善供給。一方面，支持優化住房供應結構，允許房地產開發企業適當調整套型結構，支持調整房地產土地用途、適當延長開發時限；另一方面，改善房地產用地供應管理，對庫存量大、去化時間長的城市，應壓縮土地供應規模，嚴重的暫停新增住宅用地的供應。同時，大力發展商品房租賃市場，政府既可以通過市場購買商品房作為保障房提供給租房者，也可以通過為需要住房保障的人群發放‘購房券’或‘租房券’等方式，給予租金補貼，引導和鼓勵其到市場上購房或租房。”盧天錫說。

　　 而在蔡繼明看來，除此之外，還應在現有的投機投資過度的房地產市場之外，再開辟出一個“準商品房市場”。

　　 所謂“準商品房市場”，就是只許買而在一定期限內不許賣的自住性或改善性商品房市場。對于“準商品房市場”，政府仍然可以采用“招拍掛”的方式售賣住宅用地，但是在所成交的土地價格中，由政府出資30%~50%（或減免），從而對所建住宅擁有部分產權。

　　 對此，蔡繼明強調，“準商品房只能供購買者居住，而不能進行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進行回購，再由政府委托的管理公司進行定向銷售。若住宅所有者需要進行產權交易，則必須溢價購買政府擁有的產權，并支付高額交易稅金。”

　　 “其實，房地產開發并不具有專屬權，無論是機構、團體還是個人，都有權按照政府規劃進行房地產開發，并交由具有資質的建筑公司進行建設。尤其是非商品性住宅，應該允許群眾集資進行開發，放一批‘鲇魚’進入房地產市場，會有力促進房價下降、品質提高和銷量增加。”蔡繼明堅信這一點。

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