房地產公司抵扣預提土地增值稅漏繳企業所得稅問題不容忽視

發布日期：2016-02-24來源：納稅服務網編輯：劉夢怡

[摘要]

　　日前，在開展上市公司會計信息質量檢查中，發現上市公司對已經竣工驗收并實現銷售的房地產項目，在稅務機關未辦理清算的情況下，預提清算口徑土地增值稅按照會計核算口徑計入成本費用，但在申報企業所得稅時對尚未繳納的預提口徑土地增值稅未進行納稅調整，導致漏繳企業所得稅。

　　產生稅前抵扣預提土地增值稅漏繳企業所得稅的問題，主要有兩個方面的原因：

　　一是清算條件彈性導致的時間差異。土地增值稅清算條件規定了兩種情形：第一種是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的應進行土地增值稅清算;第二種是已竣工驗收的房地產項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經出租或自用，以及取得銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。從實際情況看，房地產項目竣工驗收后，全部銷售完畢的較少，總是有幾套房產沒有實現銷售，第一種情形涉及的時間跨度較長;第二種情形是稅務機關可要求清算，彈性比較大，在稅務機關沒有要求時，企業一般也不會申報。而從會計核算角度，一般應預提計入相應年度成本，但根據上述情況又暫未繳納，產生較長的時間差異，變成預提稅金長期掛賬。

　　二是對稅法相關規定理解模糊。企業在稅務機關未要求清算土地增值稅時，采取預提清算口徑土地增值稅的方式進行會計核算，但在申報繳納企業所得稅時，一般進行稅前抵扣處理。由于抵扣項目本身是未來應繳納的稅款，導致企業對有關稅法規定的理解產生模糊，認為預提的是稅款，雖然未確定何時繳納，但總是要繳納的，理應抵扣，至于何時繳納清算口徑土地增值稅是稅務機關的事情，與企業沒有關系。

　　由于上述原因導致的稅前抵扣預提土地增值稅問題，還不是個別現象，檢查三戶涉及房地產業務的企業，有兩戶存在上述問題，值得予以重視。如某公司 2008年4月在辦理2007年度企業所得稅清算時，將累計預提的但并未實際繳納的清算口徑土地增值稅合計9988.35萬元，列計在2007年度企業所得稅清算申報表中的營業成本項目，未作企業所得稅納稅調整，造成少申報2007年度應納稅所得額9988.35萬元，少申報繳納企業所得稅1497.35 萬元。

　　從稅法規定看，新舊稅法規定都比較明確。新《企業所得稅法實施條例》及其相關規定明確企業所得稅前允許抵扣的稅金是指企業實際發生的除企業所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加，預提而當期不予繳納的稅金不允許稅前抵扣，這與原企業所得稅法相關規定是一致的。國家稅務總局關于印發《企業所得稅稅前扣除辦法》的通知(國稅發[2000]第84號)第三條 “納稅人申報的扣除要真實、合法。真實是指能提供證明有關支出確屬已經實際發生的適當憑據;合法是指符合國家稅收規定，其他法規規定與稅收法規規定不一致的，以稅收法規規定為準”，原《企業所得稅暫行條例實施細則》第八條“稅金，即納稅人按規定繳納的消費稅、營業稅、城鄉維護建設稅、資源稅、土地增值稅，教育費附加，可視同稅金。”新舊稅法允許稅前扣除的稅金為當期實際已經繳納的，而非預提的，預提的稅金并未在規定的申報期實際繳納支付，可以按照權責發生制反映在相關科目以及當期財務報表中，但不能在稅前列支。

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