從價計征房產稅 房產原值如何定

發布日期：2015-11-30來源：納稅服務網編輯：劉夢怡

[摘要]

　　房產稅的征收分為從價計征和從租計征兩種方式，從租計征的計稅依據確定較為簡單，而如何確定從價計征的計稅依據，房產稅暫行條例只有原則規定，即房產稅依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。房產原值具體如何確定，包含哪些項目?筆者梳理、匯總了有關規范性文件的規定，供讀者參考。

　　一般規定

　　1.房價。《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)：對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

　　2.地價。《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　3.附屬設備、配套設施。《財政部、國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》(財稅地字〔1987〕3號)：房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要包括：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。

　　《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發〔2005〕173號)：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　4.地下建筑。《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅〔2005〕181號)：凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。自用的地下建筑，按以下方式計稅：1.工業用途房產，以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值。2.商業和其他用途房產，以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值。房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

　　特殊情形

　　1.免租使用。《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

　　2.無租使用、承典、融資租入。《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)：無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　3.投資聯營。《國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業務問題的批復》(國稅函發〔1993〕368號)：對于投資聯營的房產，應根據投資聯營的具體情況，在計征房產稅時予以區別對待。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產原值作為計稅依據計征房產稅。

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