運(yùn)用PPP模式促進(jìn)保障房建設(shè)的建議

發(fā)布日期：2015-02-05來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：宋珍珍

[摘要]

　　文 | 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心 孟春 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所 王景森

　　內(nèi)容摘要：我國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)艱巨、資金壓力大，需要?jiǎng)?chuàng)新方式，運(yùn)用國(guó)際上成熟的政府和社會(huì)資本合作(PPP)模式，吸引社會(huì)資本參與。運(yùn)用PPP模式推進(jìn)保障房建設(shè)具有可行性：一是有利的政策導(dǎo)向，二是良好的運(yùn)作基礎(chǔ)，三是相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)狀，本報(bào)告提出對(duì)于新建公租房可以試行“建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓(BOT)模式”、融合共有產(chǎn)權(quán)的“建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—出售(BOS)模式”、房地產(chǎn)信托投資基金模式(REITs)和住房合作社模式;對(duì)于某些閑置房源可以實(shí)行收儲(chǔ)模式;設(shè)立保障房PPP引導(dǎo)基金。完善相關(guān)的配套政策相關(guān)的法律法規(guī)、設(shè)立專門PPP協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)、完善土地政策、財(cái)稅政策和金融政策，全面推進(jìn)保障房建設(shè)，加快實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。

　　關(guān)鍵詞：保障房，PPP，模式，政策建議

　　當(dāng)前，對(duì)于棚戶區(qū)改造安置住房、廉租住房、公共租賃房等保障性住房，由于其收益較低，很難吸引社會(huì)資本，多由政府部門管轄的住房保障中心或者平臺(tái)企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和建設(shè)，資金主要來自各級(jí)財(cái)政。而政府財(cái)力十分有限，需要?jiǎng)?chuàng)新體制機(jī)制，加大吸引社會(huì)資本力度。筆者認(rèn)為，在保障房領(lǐng)域運(yùn)用PPP模式可減輕地方政府財(cái)政壓力，提高公共服務(wù)的保障水平。

　　一、運(yùn)用PPP模式建設(shè)保障房的可行性分析

　　運(yùn)用PPP模式，吸引社會(huì)資本參與保障房建設(shè)，可緩解財(cái)政壓力，提高建設(shè)質(zhì)量和管理水平，分散和降低風(fēng)險(xiǎn)，不僅必要而且可行。

　　(一)積極的政策導(dǎo)向

　　2010年國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，進(jìn)一步明確和細(xì)化了“非公經(jīng)濟(jì)36條”。該《意見》第三部分第十二條規(guī)定，“鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)。支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。”這為民間資本參與保障房建設(shè)、為PPP模式在保障房建設(shè)中的應(yīng)用提供了政策支持。黨的十八屆三中全會(huì)《決定》特別強(qiáng)調(diào)發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理。這些有利于民間資本投資的政策對(duì)于吸引民間資本積極參與保障房建設(shè)十分重要。

　　(二)良好的運(yùn)作基礎(chǔ)

　　PPP模式作為一種公私合作、實(shí)現(xiàn)“雙贏”或“多贏”的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，早在20世紀(jì)80年代就在世界范圍內(nèi)得到了快速發(fā)展并積累了諸多經(jīng)驗(yàn)。20世紀(jì)90年代至今，我國(guó)應(yīng)用PPP模式的領(lǐng)域也在逐漸擴(kuò)大，在高速公路、地鐵、水務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)都有很多成功案例。在保障房領(lǐng)域，也出現(xiàn)了河南焦作市棚戶區(qū)改造工程等成功應(yīng)用PPP模式的試點(diǎn)和先例。這些都為保障房PPP模式提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)，奠定了運(yùn)作基礎(chǔ)。

　　(三)相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)

　　PPP模式下，政府與社會(huì)資本的合理搭配組合能夠找到可持續(xù)性的盈利模式，使社會(huì)資本在提供公共服務(wù)的同時(shí)，也能獲得合理的投資回報(bào)。PPP項(xiàng)目的盈利能力主要取決于以下兩個(gè)方面：一是項(xiàng)目需求量，可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和戶籍制度的改革，未來每年將會(huì)有大量的農(nóng)村人口涌入城市，每年也都有大量新入職大學(xué)畢業(yè)生，他們的住房需求主要通過保障房來解決。二是項(xiàng)目有合理的收益率。保障房，尤其是公租房，其主要現(xiàn)金流入就是租金收入，再加上政府提供的租金補(bǔ)貼，基本可以回收投資。保障房的另一種盈利模式是進(jìn)行商業(yè)配套運(yùn)營(yíng)。因此，社會(huì)資本參與保障房建設(shè)，是可以獲得穩(wěn)定、可觀的投資回報(bào)的，這使得PPP應(yīng)用于保障房項(xiàng)目具備經(jīng)濟(jì)上的可行性。

　　二、運(yùn)用PPP模式建設(shè)保障房的具體模式

　　針對(duì)公共租賃住房等租賃型的保障房，本報(bào)告提出一些初步的PPP模式：

　　(一)新建公租房的PPP模式設(shè)計(jì)

　　部分大中城市的房?jī)r(jià)上升較快，住房供不應(yīng)求矛盾突出，需要大規(guī)模建設(shè)保障房。由于我國(guó)土地資源緊張，在目前階段，這些城市新建的保障房應(yīng)以公共租賃住房為主。根據(jù)這一群體的住房需求特征和收入情況，具體的PPP模式建議以BOT、BOS、REITS和住房合作社為主。

　　1.建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓模式(BOT)。該模式下，社會(huì)資本方在建成公租房后擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，可通過收取房租和政府租金補(bǔ)貼的方式來獲取必要的收益。

　　下面以北京市公租房為例，對(duì)這種模式的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

　　假設(shè)建設(shè)1000套公租房，每套面積60平方米，工程造價(jià)每平方米2000元計(jì)算(不包括土地出讓和一級(jí)開發(fā)成本)，項(xiàng)目的建設(shè)期兩年(每年平均投入6000萬(wàn)元)，特許經(jīng)營(yíng)期為28年(不含建設(shè)期)。

　　該項(xiàng)目公司總投入1.2億元，其中資本金為3600萬(wàn)元(民間投資機(jī)構(gòu)投入2880萬(wàn)元，政府投入720萬(wàn)元)，其余資金8400萬(wàn)元從銀行貸款，貸款年利率為7%，分10年還清，還款形式是等額本息償還，因此每年的償還金額為1147.13萬(wàn)元。假設(shè)項(xiàng)目的預(yù)期租賃凈收入為每月30元/平方米，則項(xiàng)目公司每年的凈收入為2160萬(wàn)元。假設(shè)在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，項(xiàng)目企業(yè)擁有免稅待遇，所有收益由項(xiàng)目公司獲得。在12%的折現(xiàn)率水平下，可以算得該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率(IRR)約為9.34%。因此，只要社會(huì)資本對(duì)于最低收益率要求不高于9.34%，則該項(xiàng)目就有吸引力，公租房項(xiàng)目采用BOT模式在財(cái)務(wù)上就是可行的。

　　對(duì)于追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益的社會(huì)資本來說(比如保險(xiǎn)資金)，9.34%的項(xiàng)目預(yù)期收益率具有一定的吸引力。當(dāng)然，政府還可以通過延長(zhǎng)特許經(jīng)營(yíng)期、適當(dāng)提高租金或者補(bǔ)貼、允許經(jīng)營(yíng)一定比例的商業(yè)地產(chǎn)等手段，提高收益水平。對(duì)于政府而言，只需要在期初投入720萬(wàn)元的資本金和項(xiàng)目的土地開發(fā)成本，在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)每年投入1440萬(wàn)元用于租金補(bǔ)貼，也遠(yuǎn)低于其新建支出。對(duì)租戶而言，平均每個(gè)家庭每月僅需支付1260元房租，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平。因此可以看出，在北京這樣的特大型城市通過設(shè)計(jì)合理的資金結(jié)構(gòu)，能夠使公租房項(xiàng)目能夠取得良好財(cái)務(wù)收益，實(shí)現(xiàn)政府、住戶和社會(huì)資本三方共贏。

　　公租房的BOT模式操作流程：由政府確定項(xiàng)目規(guī)劃并進(jìn)行公開招標(biāo)。中標(biāo)單位與政府合作，成立項(xiàng)目公司(SPV)。在項(xiàng)目公司資本結(jié)構(gòu)中，政府以土地出讓成本入股，但占項(xiàng)目資本金比例不超過20%。政府授予該SPV公司30年特許經(jīng)營(yíng)期。在特許經(jīng)營(yíng)期間，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資、建設(shè)和管理，負(fù)責(zé)收取租金，以獲得合理回報(bào)。經(jīng)營(yíng)期滿，該項(xiàng)目將無(wú)償轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)。

　　2.融合共有產(chǎn)權(quán)的“建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—出售(BOS)”模式。該模式的核心要點(diǎn)是保障房的先租后售，即在保障房建成后的5年內(nèi)出租，而在5年后可以較為優(yōu)惠的低價(jià)將一定比例的公租房以合理的產(chǎn)權(quán)比例(比如60%)出售。這種共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障房，既可以回籠部分資金，又可以讓部分住戶獲得穩(wěn)定產(chǎn)權(quán)，使得保障房社區(qū)實(shí)現(xiàn)不同收入層次的居民混合居住，利于社區(qū)建設(shè)。

　　公租房的BOS模式操作流程：整個(gè)項(xiàng)目周期分為建設(shè)期、運(yùn)營(yíng)期和出售后三個(gè)階段。政府與社會(huì)資本方合作成立的項(xiàng)目公司在特許經(jīng)營(yíng)期間，負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資、建設(shè)和管理，負(fù)責(zé)收取租金。在運(yùn)營(yíng)期末，部分住房將按照一定的投資回報(bào)，出售給由政府確定的特定人群。公租房購(gòu)買者可以與政府共同享有房屋的產(chǎn)權(quán)，但其產(chǎn)權(quán)部分在一定期限內(nèi)只能回售給政府部門，不能在市場(chǎng)流通。

　　3.房地產(chǎn)信托投資基金模式(REITs)。REITs是一種由專門資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)行的、匯集多方資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，并將投資凈收益分配給投資者的一種信托基金。通過REITs方式發(fā)展公租房，既可使政府用于公租房的建設(shè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)起來，用于后期建設(shè)其他保障房，又實(shí)現(xiàn)了公租房運(yùn)營(yíng)與監(jiān)管的分離，能夠提高保障房的運(yùn)營(yíng)效率，維護(hù)租戶合法權(quán)益。

　　公租房REITs模式的操作流程如下：首先，由政府、信托公司、房地產(chǎn)公司等合作成立項(xiàng)目公司，專門經(jīng)營(yíng)公租房投資管理。其次，信托公司以向社會(huì)出售REITs(房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃)方式募集資金，然后對(duì)其保證定期付息，到期還本。之后，房地產(chǎn)企業(yè)利用投資者的資金建設(shè)住房，政府提供優(yōu)惠政策。最后，完成公租房建設(shè)之后，經(jīng)營(yíng)管理工作轉(zhuǎn)交給相應(yīng)的項(xiàng)目公司，以低于同等住房市場(chǎng)租價(jià)的價(jià)格出租給剛?cè)肼毜拇髮W(xué)生等“夾心層”人群租住。從租戶那里獲得定額租金是運(yùn)營(yíng)企業(yè)的主要收入，運(yùn)營(yíng)企業(yè)再將租金收入扣除成本和一定收益后，向REITs的投資者支付利息和本金。

　　4.住房合作社模式。住房合作社在解決西方國(guó)家住房保障方面發(fā)揮了重要作用，是一種重要的公私合作形式。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建議在我國(guó)成立專門的非盈利性質(zhì)的住房合作機(jī)構(gòu)，由其統(tǒng)籌解決入社成員的住房問題。

　　住房合作社與當(dāng)下非常流行的眾籌模式十分相似，其操作要點(diǎn)：第一，在中央層面設(shè)立住房合作總社負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在省級(jí)層面設(shè)立相應(yīng)的分社負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的保障房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。第二，資金來源包括企業(yè)的捐贈(zèng)和個(gè)人社員的投入。企業(yè)捐款可以按照相關(guān)規(guī)定予以稅前減免。個(gè)人通過投入資金入社，負(fù)擔(dān)低廉的公租房租金。第三，住房合作社應(yīng)該保證其非盈利性質(zhì)，堅(jiān)持為入社成員提供低廉的公租房。在一定時(shí)期之后(10-15年)，可以將部分合作社公租房以成本價(jià)出售給社員。但是，購(gòu)買房子的社員并不享有完全產(chǎn)權(quán)，房屋不可以市場(chǎng)價(jià)向外出售，只能在社員之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。第四，合作社公租房必須租賃給國(guó)家認(rèn)可的低收入住房困難居民社員。

　　(二)收儲(chǔ)社會(huì)閑置房源的PPP模式

　　除新建保障房之外，PPP模式也可以運(yùn)用于對(duì)現(xiàn)有住宅的改造和利用。對(duì)閑置住房較多的地區(qū)，政府不必新建保障房，可采用PPP模式對(duì)現(xiàn)有閑置住房進(jìn)行收儲(chǔ)，再轉(zhuǎn)租給低收入住房困難家庭。這樣，既能節(jié)約新建保障房資金投入，又能盡快滿足住房需求。對(duì)租戶而言，由于政府部門擔(dān)當(dāng)了房產(chǎn)中介的角色，可以更加長(zhǎng)久地居住，免除頻繁搬家之苦。此外，收儲(chǔ)的公租房一般比較分散，能夠滿足不同群體的住房需求，也可避免低收入者集中居住帶來的社會(huì)問題。

　　收儲(chǔ)閑置房源PPP模式的操作要點(diǎn)：第一，政府住房保障部門成立專門的收儲(chǔ)公司，并與物業(yè)管理公司、裝修公司和房產(chǎn)中介公司合作成立專門的公租房租賃公司(也是一種SPV)。第二，利用社會(huì)資本合作伙伴的信息和管理優(yōu)勢(shì)，尋找并簽訂閑置的房源，對(duì)其進(jìn)行符合政府要求的裝修改造。第三，政府部門負(fù)責(zé)審核房源和申請(qǐng)者的信息，對(duì)入住公租房的家庭提供一定的租金補(bǔ)貼，對(duì)出租家庭免征租房稅收。

　　(三)設(shè)立保障房PPP引導(dǎo)基金

　　保障房PPP引導(dǎo)基金是由政府部門設(shè)立的，主要用于保障房融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的一種政府引導(dǎo)基金。保障房PPP引導(dǎo)基金使PPP項(xiàng)目的資金來源更加多元化，有利于降低融資成本，提高PPP項(xiàng)目的質(zhì)量。

　　保障房PPP基金設(shè)立的要點(diǎn)：成立專門的基金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)基金的募集和投資。在確定項(xiàng)目所需要的資金規(guī)模后，由政府先期認(rèn)購(gòu)10%的基金份額，其余90%的份額向社會(huì)公開出售。所募集資金全部用于保障房PPP項(xiàng)目。基金本身應(yīng)該就是一個(gè)公私合作模式，即由獨(dú)立的理事會(huì)管理，日常運(yùn)營(yíng)根據(jù)績(jī)效管理的原則，交由獨(dú)立的私營(yíng)機(jī)構(gòu)管理。私人或機(jī)構(gòu)投資者可以把閑置資金借給該基金，或按市場(chǎng)價(jià)格提供權(quán)益融資;開發(fā)商和中央政府也可以為基金提供融資;項(xiàng)目公司或者地方政府可以從基金中低成本貸款，并按PPP項(xiàng)目的要求償還債務(wù)。

　　三、支持保障房PPP模式的配套政策建議

　　(一)完善住房保障的法律法規(guī)

　　應(yīng)該盡快出臺(tái)《住房保障法》，用法律明確公共部門在維護(hù)居民住房權(quán)利方面必須承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。其重點(diǎn)是，要明確規(guī)定我國(guó)的住房保障投入在各級(jí)財(cái)政支出中所占的大致比例;在現(xiàn)行財(cái)政體制下，要明確以中央和省級(jí)財(cái)政投入為主，并確立起“省級(jí)負(fù)總責(zé)，市縣抓落實(shí)”的體制。

　　(二)設(shè)立專門的PPP管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)

　　發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明，專門的PPP管理機(jī)構(gòu)對(duì)于規(guī)范政府行為，減少多頭管理，提升PPP項(xiàng)目運(yùn)行效率等有著非常重要的作用。從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)，建議在中央層面成立專門的PPP管理機(jī)構(gòu)，成員涵蓋相關(guān)部委，以加強(qiáng)其統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的作用。同時(shí)，在省級(jí)層面也要設(shè)立相應(yīng)的PPP管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，以推進(jìn)PPP項(xiàng)目落地實(shí)施。PPP管理機(jī)構(gòu)應(yīng)致力于提高PPP項(xiàng)目的透明度，積極向公眾宣傳，爭(zhēng)取社會(huì)公眾了解和支持，努力減少項(xiàng)目建設(shè)和管理中的權(quán)錢交易、利益輸送等行為。

　　(三)鼓勵(lì)社會(huì)資本參與保障性住房的土地政策

　　對(duì)土地供給進(jìn)行調(diào)控，合理確定保障性住房的用地供給，是完善住房保障的重要手段。要做好保障房土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，確保保障房的土地得到優(yōu)先供應(yīng)，且位于交通便利、配套相對(duì)齊全的地區(qū)。針對(duì)公共租賃住房，可以采取直接劃撥方式，但為了融資方便，建議采取出讓、出租、低價(jià)入股等多種方式。

　　首先，政府部門應(yīng)該盡快明確公共利益的范圍界定，完善相關(guān)法律法規(guī)，為建立合理的補(bǔ)償制度提供依據(jù)。其次，國(guó)土、規(guī)劃、社保等部門應(yīng)該對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)被保障人群進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，依據(jù)人均保障房標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算用地需求，從而清楚了解保障房的土地儲(chǔ)備需求規(guī)模。這樣才能編制科學(xué)的年度土地供應(yīng)計(jì)劃，明確保障房建設(shè)規(guī)模，為今后開工建設(shè)保障房提供明確的指標(biāo)約束。在保障房土地供給儲(chǔ)備方面，政府應(yīng)該劃出部分土地收益作為專門的保障性住房用地儲(chǔ)備專用基金，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)土地儲(chǔ)備基金進(jìn)行運(yùn)作。再次，建議政府在出讓土地和審批保障房建設(shè)規(guī)劃的時(shí)候，適當(dāng)提高保障房的容積率。較高的容積率，可以增加保障房的套數(shù)，使得更多的人能夠獲得保障房的保障扶持，有利于土地的集約利用。

　　(四)鼓勵(lì)社會(huì)資本參與保障性住房的財(cái)稅政策

　　政府通過補(bǔ)貼、稅收和轉(zhuǎn)移支付等方式對(duì)保障性住房建設(shè)提供財(cái)政支持，是我國(guó)解決中低收入家庭住房問題的重要政策措施之一。

　　一方面，目前我國(guó)保障房的資金籌措機(jī)制仍然無(wú)法保證保障房的建設(shè)需求。因此，在堅(jiān)持“以財(cái)政為主，多渠道籌集”的原則下，可以考慮通過投資補(bǔ)助、貸款貼息等多種方式，發(fā)揮財(cái)政資金“四兩撥千斤”的優(yōu)勢(shì)，提高財(cái)政資金吸引社會(huì)投資的力度。另一方面，應(yīng)該對(duì)各類保障性住房、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)涉及的稅費(fèi)給予優(yōu)惠。

　　為鼓勵(lì)企業(yè)投資建設(shè)保障房，特別是公租房，可以參考《關(guān)于企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅〔2013〕65號(hào))文件，對(duì)企業(yè)參與納入政府統(tǒng)一規(guī)劃的保障房項(xiàng)目(不僅僅是棚改房，還包括公租房)的，對(duì)企業(yè)用于符合規(guī)定條件的支出，準(zhǔn)予其在一定年限和一定額度內(nèi)在企業(yè)所得稅前分期扣除，以鼓勵(lì)私營(yíng)部門積極參與保障房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

　　(五)完善相應(yīng)的金融政策

　　近年來，我國(guó)住房金融行業(yè)發(fā)展迅速，但與滿足住房保障的需求相比，仍有差距。為吸引社會(huì)資本參與保障房建設(shè)，必須積極完善住房金融政策。

　　第一，為了滿足保障性住房融資需求，建議在國(guó)家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部的基礎(chǔ)上，與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部合作成立住房保障銀行，轉(zhuǎn)入住房公積金，負(fù)責(zé)向保障房開發(fā)商和購(gòu)買者發(fā)放優(yōu)惠貸款。住房保障銀行可以開辦住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，根據(jù)居民存入資金數(shù)額和時(shí)間期限等提供多種優(yōu)惠，對(duì)住房專項(xiàng)貸款給予支持。

　　第二，鼓勵(lì)發(fā)行保障性住房企業(yè)債券或住宅金融專項(xiàng)債券。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2014〕36號(hào)(以下簡(jiǎn)稱“36號(hào)文”))明確指出，推進(jìn)債券創(chuàng)新，支持承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)發(fā)行債券，優(yōu)化棚戶區(qū)改造債券品種方案設(shè)計(jì)，研究推出棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)?適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持國(guó)有大中型企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造。這些政策為保障房的金融創(chuàng)新和債券融資指明了方向。政府應(yīng)該為保障房企業(yè)債券融資開通“綠色通道”，以解決資金難題。此外，除了36號(hào)文提到的項(xiàng)目收益?zhèn)猓€可以借鑒鐵路系統(tǒng)融資的做法，試點(diǎn)發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，由中央財(cái)政提供擔(dān)保和利息支持，專門用于公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

　　第三，鼓勵(lì)社保基金、保險(xiǎn)資金、外匯儲(chǔ)備等投入保障房建設(shè)。

　　社保基金可以通過信托貸款方式為保障房項(xiàng)目公司提供貸款;保險(xiǎn)資金可以通過債券投資計(jì)劃來參與保障房建設(shè)和管理;外匯儲(chǔ)備可以借鑒中投公司的運(yùn)作方式，將部分外匯儲(chǔ)備投資于國(guó)內(nèi)保障房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

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