華僑城北京拿地兩年后，52億讓渡近半權益給泰禾

發布日期：2017-08-08來源：網絡來源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 8月1日，華僑城宣布，以7.34億元的價格，向泰禾轉讓其持有北京僑禧公司49%股權。此外，泰禾(000732.SZ)還須提供44.5億元的股東借款。從公告數字來看，泰禾獲取北京僑禧近半股權的交易對價為51.84億元。北京僑禧的主要資產為位于豐臺的五宗地，即豐臺槐新項目。

　　 目前，市場仍處于籠罩在調控出臺導致的低氣壓下，樓市不確定的因素和風險仍在累積中。在政策持續收緊的情況下，今年上半年，房企們沖到一個新的銷售高峰，但多數觀點相信，下半年房企銷售將會放緩，并且資金壓力增大。

　　 此時的華僑城，需要合作伙伴分擔資金、樓市的雙層風險。6月8日，華僑城公開掛牌這項產權交易，泰禾是唯一的意向方，一進一退，完成這個特殊時期的樓市游戲。

　　 泰禾52億接盤

　　 時隔多年再次在北京拿地，華僑城的項目進展并不算順利。

　　 2015年11月2日，深圳華僑城股份有限公司(以下簡稱“華僑城”)、招商局地產(北京)有限公司、 北京華潤曙光房地產開發有限公司組成聯合體，競價取得豐臺區南苑鄉槐房村1404-669、670、665、666、668地塊。

　　 上述聯合體拿地總價為83.4億元，成為北京土地史上成交總價第三高的地塊。也正是因地價奇高，這個聯合體很快就分崩離析。

　　 兩天后，2015年11月4日，招商局地產(北京)有限公司以項目地塊最終成交價格超出授權價格的原因，遞出一份退出項目合作函;同日，北京華潤曙光房地產開發有限公司也以同樣原因退出這個項目的開發。

　　 換言之，最終是華僑城獨力拿下這個83.4億元的項目。據華僑城A公告，這一年，公司的營業收入僅有約322億元。

　　 拿地之初，項目公司北京僑禧成立，華僑城持有項目公司的權益33%、華潤持有33%、招商局地產持有34%。在華潤、招商退出后，華僑城全盤接手，100%持有北京僑禧。

　　 目前，北京僑禧已依法取得位于北京市豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、 665、666、668地塊國有建設用地使用權。豐臺項目占地面積11.8萬平方米，容積率2.03，計容建筑面積24萬平方米。土地出讓金及契稅已繳納完畢，已取得建設用地規劃許可證，宗地開發程度為“三通一平”。

　　 這個項目資金尚未入市。華僑城拿地至今，北京樓市已從上行周期滑落至下行周期，在樓市狂歡過后， 又遭到鋪天蓋地的政策調控。

　　 8月1日晚，華僑城公告，以掛牌價7.34億元的價格向北京泰禾錦輝置業有限公司轉讓公司持有的北京僑禧投資有限公司49%股權。

　　 北京泰禾錦輝置業有限公司是泰禾的子公司，其法人代表是余敦成。余敦成是泰禾的投資發展部總監，2015年底，泰禾以近8萬元/平方米的天價在深圳拿下的地王項目也是他親自帶隊拿下的。余敦成對第一財經表示，關于豐臺項目的細節不便透露。

　　 除了7.34億元的股權價格外，錦輝置業還需向北京僑禧提供股東借款，用于北京僑禧提前償還公華僑城的部分股東借款本金及相應利息。

　　 按照常規地產項目開發流程，項目融資合作銀行由項目公司負責。在具備銀行貸款條件時，應優先獲取銀行貸款資金用于項目開發。在項目公司不具備銀行貸款條件，且沒有其他融資渠道或方式解決經營所需資金的，則由投資開發企業按照持股比例向項目公司提供股東借款。

　　 泰禾需提供股東借款是共計44.5億元，需要在合同簽訂之日起5個工作日內提供借款。總體而言，泰禾參與開發北京豐臺項目的初步代價為51.84億元。

　　 華僑城回籠資金

　　 在北京，大型房企聯合拿地開發的模式已經成熟、穩定，只不過豐臺項目此前的波折、輾轉的時間為此宗交易帶來更多的話題。

　　 6月8日，華僑城公開掛牌這項產權交易，泰禾是唯一的意向方。7月10日，泰禾在公司官方微信宣布，已與華僑城北方集團簽署戰略合作協議，未來雙方將在北方區域展開全面合作。但這宗交易真正定錘還是在8月1日。

　　 亞豪機構市場總監郭毅對第一財經指出，“泰禾對北京高端市場客戶的把握能力和豪宅產品的研發能力較強，可以分擔華僑城的市場風險。這宗交易屬于強強聯合。”

　　 盡管在福建起家，但多年來，泰禾的布局偏重北京市場。泰禾在北京開發的院子系列產品，為其奠定了在豪宅市場深耕的基礎以及影響力。按照泰禾的說法，未來泰禾、華僑城將共同操盤豐臺項目。

　　 但在下行周期，對項目本身而言，最大的風險仍然來自市場。

　　 不過，中原地產高級分析師張大偉對第一財經表示，“今年北京供應的大部分都是限價房、小戶型，豪宅市場依然具有前景。北京豪宅的價格紅線是8萬，參考項目地價，項目仍具有盈利空間。”

　　 此外，郭毅認為，“2015年、2016年北京宅地供應偏少，目前還沒看到地王被套的現象。再加上項目本身的區位和周邊配套優勢，依然看好項目前景。”

　　 項目之外，華僑城方面表示，“股權轉讓有利于公司快速回收現金流，為公司轉型發展奠定良好基礎，在保持主業穩健發展的同時集中精力進一步拓展新業務領域。 ”

　　 過去多年，華僑城靠著“旅游+地產”的模式圈地造鎮，利用景區、酒店、住宅等不同業態形成整體，在產品功能、盈利方式上形成互相補充之勢，并解決了短期現金回流和長期的持續性盈利問題。

　　 但于集團而言，地產業務并非華僑城業務的主角。華僑城把地產業定位為反哺旅游業務的角色，做大地產只是為了做大旅游提供物質基礎。

　　 2016年，華僑城在原有的“旅游+地產”、“文化+旅游+城鎮化”模式上，增加了“旅游+互聯網+金融”的補償模式，希望以“互聯網+”推廣旅游業，以金融反哺旅游業。

　　 另外，華僑城集團總經理段先念曾對第一財經在內的媒體表示，未來5~10年，華僑城集團在全國各地的投資將達上萬億元。

　　 中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁告訴第一財經，把萬億的藍圖規劃轉變成萬億的產出和利潤，是一個艱苦的過程。旅游項目回報周期長，而華僑城集團的資金鏈條只緊不松。

　　 為了緩解資金壓力、擴大開發規模，近年來，在房地產項目的開發上，華僑城加強了與其它房企的合作，如萬科、招商蛇口都是華僑城的合作對象。

　　 2016年全年，華僑城A利用銀行貸款、各方股東按股權同比例提供股東借款等方式開展地產業務融資，借款期限主要為3-5年期中長期借款。期末，華僑城A的資產負債率為63%。

　　華僑城幾乎不會主動披露銷售數據。按照克而瑞1-7月的房企銷售榜單顯示，華僑城2017年前七個月的銷售金額是103.4億元，全國排名85。

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