樓市降溫中的政府“小動作”：調(diào)控政策收緊

發(fā)布日期：2016-06-17來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：宋珍珍

[摘要]

　　 種種跡象顯示，此前火爆的一二線樓市已現(xiàn)降溫苗頭。

　　 無論是剛發(fā)布的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，還是南京等樓市土地流拍、央企被限制拿“地王”，從政策層面到市場層面，都顯現(xiàn)著這樣的降溫趨勢。

　　 而這一波銷售增速回落，既與前期剛需集中快速釋放的市場透支有關(guān)，也與一些熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊、地方政府不斷施加“小動作”相關(guān)。

　　 停不下來的“小動作”

　　 14日下午，南京土地拍賣會現(xiàn)場，其中一塊地因超過限價，最終遭遇“熔斷”，導致土地流拍。自打南京啟動土地限價政策之后，南京確實沒有再出現(xiàn)地價新高。而前段時間蘇州的土地拍賣，央企也停止了繼續(xù)拿“地王”。

　　 在業(yè)內(nèi)人士看來，政策“組合拳”之下，市場退燒在即。

　　 南京的成交數(shù)據(jù)也支持了這一判斷。

　　 南京當?shù)毓俜骄W(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，6月第二周，南京樓市共認購商品房1481套，成交2396套。與之前一周認購2472套、成交3240套相比，第二周認購量猛跌40%，成交量也下跌26%。在近兩周內(nèi)，南京樓市成交量的降幅均超過2.5成。

　　 但南京地方政府的“限制”并非個案。

　　 北京市通州區(qū)從5月5日限購升級開始，商住公寓成交出現(xiàn)了翻天覆地的變化，成交量暴跌到冰點。限購一個月來，通州限購成交量跌幅超過99%，累計公寓類簽約只有13套。

　　 中央有關(guān)部門也在行動。有消息顯示，包括國資委在內(nèi)的多家監(jiān)管機構(gòu)，正對央企開發(fā)企業(yè)約談，口頭下發(fā)通知，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。各家企業(yè)不同，被約談的央企、國企開發(fā)企業(yè)都有，主要由所屬的監(jiān)管機構(gòu)約談。

　　 “房地產(chǎn)行業(yè)營改增之后，政策看上去對房地產(chǎn)市場影響不大，但實際上也一定程度上造成了房地產(chǎn)投資增速放緩，5月1日此項政策出臺后，不少開發(fā)商都暫停立項，以觀望不確定因素。”北京市某大型開發(fā)商表示。

　　 銷售復蘇存疑

　　 政策的風吹草動直接影響市場。

　　 13日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國商品房銷售面積4.80億平方米，同比增長33.2%，增速同比回落3.3個百分點;銷售額3.68萬億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。

　　 按照統(tǒng)計局的分析，商品房銷售增速的回落主要由住宅銷售增速回落帶動。1-5月份，住宅銷售面積比1-4月份回落4.6個百分點，銷售額回落8個百分點。

　　 易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，商品房銷售數(shù)據(jù)累計增幅有所收窄，這與目前二線城市開始降溫有關(guān)，比如，此前火爆的杭州、蘇州、南京、合肥、天津等城市基本上呈現(xiàn)出市場交易下跌的跡象，就與需求提前釋放等因素有關(guān)。

　　 中信報告指出，從市場趨勢看，從年初開始就呈現(xiàn)去化速度不斷上升的情勢。目前當去化速度上升到高點后開始顯現(xiàn)向下調(diào)整趨勢。調(diào)整底部銷售去化速度和2016年年初(出臺降低首付比例之前)相似。但在充分調(diào)整之后，2016年年末仍可能再度出現(xiàn)熱銷。

　　 同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉直指，下半年樓市拐點將臨。根據(jù)同策咨詢研究中心發(fā)布的研究趨勢報告顯示，3·25新政的出臺，加速了成交量倒V形反轉(zhuǎn)趨勢;此后改善需求后置，700萬-1000萬總價的看房量下跌30%左右。

　　 無論從政策背景還是樓市波動規(guī)律等角度看，當下的樓市都已經(jīng)到了要喘口氣的臨界點。以土地市場為例，即使不限制地價，去年和今年涌現(xiàn)出的一些高價地，被市場消化也要有一個博弈過程。

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