近年來，不少施工企業紛紛進入商業地產，全國各大中城市也紛紛涌現出了大量的城市綜合體。在這種良莠不齊的大躍進式發展中，城市綜合運營的風險陡增，城市綜合體的有序發展和良性運營也越來越被人們所關注。

　　定位規劃難，專業性強

　　我國城市綜合體的發展與運營僅有近10年的歷史，參照巴黎的拉德芳斯、紐約的曼哈頓、東京的六本木等版本，國內運營得比較成功的項目有萬達、大悅城等運營較早的項目，然后各地投資開發商在全國快速復制，由于對城市綜合體不甚了解，很多項目造成了很大的風險。其中，以準確的項目定位規劃最為重要，這方面做不好，會引發諸多風險。

　　遵循量化原則。商業是一個量化的行業，需要有量化的購買能力，所以大型綜合體的開發必須是一個量化的過程，而量化是通過規劃來完成的。首先要進行深入細致的市場調研究與分析，以數據確定消費區域及消費能力;其次研究分析現在及未來競爭環境，以確定消費區域內的消費需求。消費需求在數量上及業態上一旦確定，應依照客觀的需求量，“量體裁衣”地規劃設計。國內大部分開發商常常是以自己擁有的土地資源而不是市場需求作為規劃基礎，這樣將增大投資風險，其運營風險也是顯而易見的。

　　滿足需求而非創造需求。消費者客觀的消費類別及總量的確定決定了商業店鋪的類別及總量。具有特色高質量的商業能在更大范圍內吸引消費者，但隨著商業系統的逐步完善，這種跨越區域的吸引力將逐漸減弱。目前國內不少開發商過分依靠概念的炒作創造需求，追求轟動效益，這類項目往往開始時轟轟烈烈，運營一段時間后由于消費力不足而難以支撐，最終受害的是投資人及開發商。目前國內部分城市政府對商業設施的規劃及管理尚未達到一個合理及有力的程度，因而此類風險將會加大。

　　體現實施的可能性。合理的規劃一方面最大程度地滿足消費市場的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發商的財務目標，具有豐富經驗的優秀商業規劃專家公司應通過對市場競爭環境及對項目深刻的調查研究，規劃設計出一套有可實施性的商業規劃方案。這需要一個有綜合實力和經驗的團隊來完成。首先，他們應該非常了解市場，了解消費者，了解商業，尤其要非常了解大型綜合商業設施內部的功能管理及組織，并且通過建議的規劃方案力爭最準確地執行下一步招商、管理工作，最大程度地保證綜合體項目的持久良好運營，以最大程度地保證投資開發商的財務目標的實現。

　　奠定高質量招商的基礎。合理的商業規劃除了完成功能的規劃及組織外，還應對項目的業態及業態分布提出可實施方案。為了提高下一步招商工作的準確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費，應充分了解商業客戶，并通過預招商工作，力爭相對準確確定主要商業店鋪的具體位置、面積及相關建筑要求。合理的商業規劃應提供給入駐商業合理有序的營業環境及舒適的購物環境，最大限度保證入駐商業對消費者的吸引力及店鋪間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經營。無序的規劃將加大招商的難度，特別是對主要商業的招商難度，由此而產生吸引力不足，難以正常運營。

　　確保持續穩定經營的實現。綜合商業項目開發后需要運營管理，好的商業規劃在項目開發前期就提供了項目開業后良好的運營管理基礎。商業設施的改造及經常性的、大批量的店鋪更換對整個商業中心及投資人都會產生巨大的經濟損失。

　　保證投資回報的安全性。只有合理的商業規劃才能提供商業中心持久良好運營的基礎，也只有這樣才能保證項目投資方投資回報的安全性及穩定性。同時只有考慮到商業的“量”化性，才可以正確加以開發及管理，最大可能地回避風險，保證商鋪、商業中心及投資人的長期利益。

　　資金需求大，財務成本高

　　城市綜合體從建設到運營是個長期投入項目，它不同于住宅項目，建好了，賣出去了就結束了。城市綜合體的本質是商業項目。它不能在短期內實現盈利，因此投入是長期的，不間斷的。它的盈利只有把整盤商業運營好了，才能實現最終盈利。也就是房地產商要自己持有部分物業，只有這樣才能完成目標計劃，才能有效的控制運營，才能打造好核心競爭力。如果沒有充足的資金儲備，沒有長期投資的計劃，沒有可靠的融資渠道，城市綜合體運營的風險是很大的。

　　現階段我國應對城市綜合體的金融產品極少，融資渠道不多，使得開發商不得以售賣房產來解決資金問題。這樣的結果就是商鋪被分割銷售，小業主各自為戰，業態不能按照規劃執行，使得后續的運營競爭力被大大減弱，甚至導致滿盤皆輸。在中國，現在還沒有一家分割銷售的城市綜合體成功的案例。如何有效的解決融資渠道，如何與銀行爭取可行的金融產品，如何合理的運用資金，如何解決好資本運作問題，是城市綜合體運營中最為關鍵和風險最大的問題。

　　由于城市綜合體不同于單一品種的房地產開發，商業用房不能很快兌現，不僅在建設方面投入很大，而且商業培育和運營中不斷投入資金，占用資金量大，資金短期內難以回籠，財務成本不斷攀升，若運營成功，則靠物業升值來彌補，否則將不堪重負，導致項目最終運營失敗。

　　人才要求高，管理難度大

　　城市綜合體從規劃、設計、策劃、招商、運營、財務等各方面均需要大量的專業人才。人才及專業團隊是城市綜合體是否成功的根本，中國城市綜合體的發展不過是近10年的產物，由于項目的地域位置不同，當地的消費能力和消費習慣不同，因此沒有固定模式。

　　由于缺少專業人才，缺少實際的運作經驗，且多是按照住宅的銷售模式和開發商的固有思路去運營城市綜合體，單純的追求短線收益，缺少系統的研究和專業人員的培養，同時在征地時對地域位置和未來經營的定位、規劃等缺少專業的分析，對當地的消費習慣、生活態度等不了解，只能照搬萬達、大悅城。這只是建筑形體上的接近或超越，而真正的運營內涵并未完全掌握。外表很亮麗，裝修很豪華，但是缺少運營能力，怎樣都做不好。很多綜合體就是因為忽略了城市綜合體的本質，也沒有考慮日后商戶經營的需求而運營失敗。現在的綜合體多是在設計方案已經確定、工程完成交付時再考慮它的用處，等著人來對號入座，甚至是按照已有的建筑格局來實施招商，并自認為規劃、設計是一流的，用的都是知名的設計師。但是在我國真正的商業地產的設計師屈指可數，更多的是外觀設計師。

　　因此，城市綜合體運營，不僅僅是運營商的事，而是規劃、設計、商家、開發商、運營商大家的共同的事。沒有經過充分的市場分析，沒有經過周密的市場論證、沒有做好可行的規劃，沒有專業的人來做，沒有清晰的定位，城市綜合體的運營在它尚未出生時就已經顯現競爭力不足、甚至夭折的風險。

　　綜觀上述情況，城市綜合體對招商、運營人才的要求很高，要有整合商家資源，做好后備商戶的儲備等一系列的能力，由于招商運營人員從業時間短，全業態的經驗、能力、資源嚴重不足，因此這類人才少之又少。運營的城市綜合體項目可由兩個途徑獲得相應的人才。

　　一是聘請專業團隊。將規劃、策劃、招商、運營等方面外包給專業團隊，專業人做專業事，依靠團隊的經驗和專業能力運作，但這樣的團隊魚目混珠，有的對城市綜合體不甚了解，僅停留在理論層面而缺少成功的實踐經驗，一旦出現難度或風險，立馬走人，不承擔責任，往往是換了一批又一批，但還是無濟于事，造成斷層，給投資開發商帶來風險，這就需要投資開發商選對人，而且要有很強的判斷力和決策力。

　　二是企業培養專業人才，這就需要長期的、連續不斷的培養，這樣的人才對項目實施的連續性很好，但是培養時間長，思維固化，缺少創新能力，適應市場和應變市場的能力差。由此可見應采用上述兩種方式并舉，優勢互補，方能最大限度地減少風險。

　　招商難，運營風險大

　　招商的好壞、品牌定位的準確與否、能否按計劃、規劃、定位招到合適的商家是城市綜合體運營成敗的又一個關鍵點和風險點。由于現在的城市綜合體的不斷涌現，商戶的資源有限，大家相互爭奪。商業秩序、規則被破壞了。開發商只能不斷注入資金來維持經營，使得已經很高的成本繼續加大。同時為了解決資金，又不能放棄經營權，只能采取統一經營和管理模式來維系，由于運營成本的不斷攀升會造成招商的門檻提高。但是商戶由于無法承受租金的壓力而不能簽約，主力商家和知名品牌對位置、開發商的實力、以及運營能力等諸多方面要進行全方位的評估，同時對建筑產品的功能性、適用性、配套設施等都會提出苛刻的要求。可是不引進這些主力店、主力品牌，知名品牌，綜合體就沒有聚客能力，導致經營慘淡而難以生存。

　　在招商時，因商務條件不能完全滿足商家，導致商家不能進入，空鋪、空場的現狀是現在城市綜合體的普遍現象。由于商戶資源的存量有限、商家選擇性多，交易條件不能滿足，導致招商不能如期完成，半成品項目在國內屢見不鮮。所以能否招滿商是所有招商人員的最大期望。由于萬達、大悅城以及中國的成熟百貨零售商，在市場占有率高，資源豐富，商家一般會選擇與這些成熟、連鎖的零售商合作。而對新進入商業市場的地產開發商和新的城市綜合體項目來說，商家更多是觀望。新進入商業開發商的品牌效應不如成熟的老牌開發商和連鎖百貨商場，招商人員的整體素質和業務技能不能完全達到綜合體招商的要求。所以在城市綜合體在運營中的風險由于招商的不確定性被放大了。

　　城市綜合運營是一個新型的商業組合模式，不僅要有人才優勢、資本優勢和資源整合能力，還需要企業有長遠的發展戰略，培育市場的耐力和駕馭市場的本領。城市綜合體是商業地產的發展方向，利潤與風險同在，如何運營好城市綜合體項目，還需要我們進一步探索。